Р Е Ш Е Н И Е
202/17.3.2015г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският районен съд, единадесети състав
На единадесети март през две хиляди и петнадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: Ростислава Георгиева
Секретар: Ил.Д.
Прокурор:
Като разгледа докладваното от районния съдия
ГД №2685 по описа на ШРС за 2014 год.,
За да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е
осъдителен иск с правна квалификация чл. 92 от ЗЗД.
Депозирана е искова молба от „***” ЕООД, с ЕИК***,
със седалище и адрес на управление: гр.Шумен, ул.“***” №12, представлявано от
Й. М. Т., с ЕГН********** срещу А.Ю.А., с ЕГН**********, с адрес за
призоваване: гр.Шумен, ул.”***” №6, вх.1, ет.10, ап.50. В исковата молба
ищцовото дружество излага, че на 29.10.2012 год. сключили с ответника А.Ю.А. договор за посредничество при покупка
на недвижим имот, по силата на който им било възложено да проучат пазара и да
му предложат за закупуване недвижим имот – апартамент, находящ се в гр.Шумен, в
района на кв.“***“ или ул.“***“, чиято цена да не надвишава 45000 лева.
Ответникът, в качеството си на възложител по договора поел задължение да
заплати посредническо възнаграждение в размер на 2% само от цената на
предложения имот в Приложение №1 от договора, платимо към момента на подписване
на предварителния договор за същия имот /т.4.2 и т.4.3 от договора/. Твърдят,
че по силата на договора ответникът се съгласил, че при реализиране на
сделката, без посредничеството на ищцовото дружество, след като последното е
изпълнило ангажимента си по договора да заплати уговореното възнаграждение,
разходите и уговорената неустойка. В същото време излагат, че са изпълнили
задължението си по договора, но ответникът е нарушил поетите от него задължения
по договора, което обосновава за тях правния интерес от предявяване на
настоящия иск, с който претендират заплащане на договорна неустойка, дължима
съгласно т.9.1 от договора, изчислена в размер на 10% само от цената на имота,
по отношение на който е осъществен оглед, удостоверен с подписа на ответника в
размер на 45 000 лева.
С настоящата искова молба молят съда да се
произнесе с решение, с което да осъди ответника да им заплати сумата от 4500
лева, представляваща договорна неустойка по смисъла на чл.92 от ЗЗД, установена
в т.9.1 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот. Претендират
и направените в настоящото производство деловодни разноски.
В съдебно заседание за ищцовото дружество се явява
упълномощен представител – адв.И. Б. от ШАК, който поддържа исковата молба,
като излага конкретни мотиви в тази насока.
Препис от исковата молба, ведно с приложенията към
нея са били редовно връчени на ответника, като в законоустановения едномесечен
срок от негова страна е бил депозиран писмен отговор. В отговора ответникът
заявява, че счита предявения иск за допустим, а по същество за неоснователен.
Оспорва размера на претендираната неустойка, като счита че същия е прекалено
завишен. Не оспорват факта, че с ищцовото дружество имат сключен Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот, сключен на 29.10.2012 год., както
и факта, че в изпълнение на поетия ангажимент ищцовото дружество им е
предложило за покупка недвижим имот – апартамент, намиращ се в гр.Шумен, ул.“***“
№6, вх.1, ет.10 и че е бил извършен оглед на имота при оферирана цена 45 000
лева. В същото време твърдят че
предложената цена им е била твърде висока, поради което е уведомил ищцовото
дружество, че може да закупи имота при цена
намалена с 2000 лева. След датата на огледа на имота не е имал други
контакти с изпълнителя по договора. В същото време твърди, че през лятото на
2013 год. собственикът на същото жилище – Т. М. В. се свързал с него и му
предложил да закупи апартамента на цена от 40000 лева. След подготвяне на
необходимите документи сделката била осъществена, за което бил изготвен и
изповядан Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №71, том V, рег.
№8009, дело №686/2013 год.. Счита, че посредникът не е изпълнил задължението си
да му предложи имот при посочените от него условия като цена и не е изпълнил
задължението си по чл.7, т.1 от договора – да извърши проучване на пазара по
зададени от възложителя параметри. Прави искане за намаляване размера на
неустойката, поради прекомерност. Счита, че доколкото в договора е уговорено
посредническо възнаграждение в размер на 2% от продажната цена, при цена от
40000 лева същото е в размер на 800 лева. Моли предявения иск да бъде отхвърлен
изцяло, като неоснователен и недоказан. Прави алтернативно искане, в случай, че
съда уважи иска по основание да намали неговия размер, като съобрази
действително претърпените вреди.
В последното съдебно
заседание по делото ответникът се явява лично и с упълномощен представител –
адв.И. Й. от ШАК, като поддържат отговора на исковата молба и излагат подробни
мотиви в подкрепа на исканията си.
ШРС, след като взе в предвид събраните по делото доказателства и
становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа страна
следното:
На 29.10.2012 год. между ищцовото дружество „***”
ЕООД и ответника А.Ю.А. бил сключен
договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който
ответникът възложил на ищеца да проучат пазара и да му предложат за закупуване
недвижим имот – апартамент, находящ се в гр.Шумен, в района на кв.“***“ или
ул.“***“, чиято цена да не надвишава 45000 лева. Ответникът, в качеството си на
възложител по договора поел задължение да заплати посредническо възнаграждение
в размер на 2% само от цената на предложения имот в Приложение №1 от договора,
платимо към момента на подписване на предварителния договор за същия имот
/т.4.2 и т.4.3 от договора/. В чл.9.1 от договора била предвидена клауза за
неустойка в размер на 10% от цените на имотите, посочени в Предложение №1, по
отношение на които са направени предложения и са осъществени огледи, дължима от
страна на възложителя при виновно неизпълнение на задълженията по
договора. В изпълнение на поетия
ангажимент, ищцовото дружество предложило на ответника недвижим имот, посочен в
Приложение №1 от договора с адрес:
гр.Шумен, ул.“***“ №6, вх.1, ет.10, ап.50 с офертна цена – 45000 лева. Тъй като
предложената цена не удовлетворявала ответника, последният поискал от ищцовото
дружество да проведе разговор с продавача, с цел намаляване на цената с около
2000 лева. Тъй като не се стигнало до компромис, сделка не била осъществена.
Впоследствие продавачът на имота се свързал с ответника, чрез техни общи
познати и му предложил да закупи имота на цена от 40000 лева. Сделката била
реализирана и обективирана в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №71, том V, рег. №8009,
дело №686/2013 год.
Така
установената фактическа обстановка се потвърждава от всички събрани по делото писмени
и гласни доказателства и по-специално от: разпита в съдебно заседание на свидетелите Т. М. В. и П. И. В. и от
следните писмени доказателства: Вносна бележка за заплатена държавна такса,
Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 29.10.2012 год., Справка от служба по
вписванията по партидата на лице от 14.08.2014 год., Извлечение от търговския
регистър по партидата на „***“ ЕООД, Удостоверение
изх.№20140228151802/28.02.2014 год., Договор за правна защита и съдействие,
ведно с адвокатско пълномощно.
При така
установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
За да възникне задължението за плащане на
неустойка във връзка с договорно неизпълнение на задължение следва да бъде констатирано наличие на следните кумулативно предвидени
елементи от сложен фактически състав: наличие на облигационна връзка и валидно
договорно задължение, от което да възниква задължение за изпълнение; уговорена
по размер неустойка на неизпълнението; кредиторът да е изпълнил задължението си
или да е бил готов да го изпълни и длъжникът да е нарушил договора и виновно да
не го е изпълнил. Липсата на всеки един от посочените елементи е основание за
отпадане на договорната отговорност за заплащане на неустойка.
В настоящия случай от материалите по делото, се установява по безспорен
начин, а и не се спори между страните, че между тях е било налице валидно
облигационно отношение, произтичащо от Договор за посредничество при покупка на
недвижим имот от 29.10.2012 год., по силата на който ответникът
е възложил на ищеца да проучат пазара и да му предложат за закупуване недвижим
имот – панелен апартамент с площ около 60 кв.метра, находящ се в гр.Шумен, в
района на кв.“***“ или ул.“***“, чиято цена да не надвишава 45000 лева.
В раздел V, т.9.1 от сключения между страните договор за
посредничество от 29.10.2012 год. е било уговорено, че в случай на виновно
неизпълнение на задълженията по договора от страна на възложителя, последния
дължи на агенцията неустойка в размер на 10% от цената на предложения за оглед
имот, посочен в приложение №1 към договора, независимо от дължимото по договора
възнаграждение.
В същото време от събраните в хода на съдебното следствие доказателства и
по-конкретно от Приложение №1 към Договора за посредничество при покупка на
недвижим имот от 29.10.2012 год. и разпита на свидетелите Т. М. В. и П. И. В. се
установява, че ищцовото дружество е предприело всички необходими действия за
изпълнение на задълженията си по договора и е предложило на ответника за оглед
имота, посочен в приложение №1 към договора. Този факт не е спорен и между
двете страни по настоящия спор, поради което следва да се приеме, че ищцовото
дружество се явява изправна страна по договора. От разпита на свидетелите
Василев и Павлев се установява и че ищцовото дружество е изпълнило и
задължението си по точки 7.1, 7.2, 7.3 от Договора, доколкото е извършило
проучване на пазара, в резултат на което е предложило на ответника посочения
по-горе недвижим имот, отговарящ на посочените от негова страна критерии за
търсене и е осигурило среща на възложителя по договора с продавача на имота,
както и възможност за преговори относно цената на имота, въпреки, че при тези
разговори не се е стигнало до намаляване на първоначално определената
цена.
Между страните не се спори и относно факта, че ответникът е закупил
посочения в Приложение №1 към договора от 29.10.2012 год. недвижим имот, като
сделката е била оформена в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№71, том V, рег. №8009, дело №686/2013 год. В т.4.6 от раздел II на Договора е било договорено, че при неспазване на условията на договора
и закупуване от страна на възложителя на имота, посочен в приложение №1 към
договора, независимо дали Агенцията е изпълнила другите си задължения и
независимо кога е сключен нотариалния акт, възложителя дължи на агенцията
уговореното възнаграждение, направените разходи и неустойки, описани в раздел II, т.4.2 и 4.3 и раздел V, т.9.1.
А с оглед на всичко
изложено по-горе следва да се приеме, че в настоящия случай са налице посочените
по-горе кумулативно предвидени предпоставки за възникване правото на изправната
страна да получи предвидената в договора неустойка.
В настоящия случай, ответната страна е направила възражение
за прекомерност на клаузата за неустойка, като моли същата да бъде намалена на
основание разпоредбата на чл.92, ал.2 от ЗЗД. Съгласно посочения законов текст,
ако неустойката е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди или ако
задължението е изпълнено неправилно или отчасти, съдът може да намали нейния
размер. Доколкото в действащото законодателство липсва легална законова
дефиниция на понятието „прекомерно голяма неустойка” по смисъла на чл.92, ал.2 от ЗЗД, то критерий за това е
процентното съотношение между абсолютния размер на договорената между страните
неустойка и общата цена на договора. Самото намаляване трябва да става с оглед
съотношението между действителния размер на дължимата неустойка и претърпените
от неизпълнението вреди, но във всички случай неустойката не трябва да се
свежда до размера на вредите. Този извод следва от функциите на неустойката.
Освен обезпечителна и обезщетителна функции, неустойката има и наказателна
функция, която дава право тя да бъде търсена независимо от настъпване на вреди
от неизпълнението. В този смисъл е и константната съдебна практика и
по-конкретно Решение №65/14.04.2009 год. на ВКС по т.д. №589/2008 год., II т.о., ТК, Решение
№659/28.10.2008 год. на ВКС по т.д. №264/2008 год., II т.о., ТК, Решение №1381/21.11.2008 год. на ВКС по
гр.д. №5863/2007 год., V г.о., ГК, Решение №125/11.01.1963 год. на ВКС по гр.д. №1580/1962 год., I г.о, ГК и др. В
настоящия случай, съдът, съобразявайки общата цена на сключения между страните
договор и възнаграждението, което ищцовото дружество би получило при точно
изпълнение на договора от всяка от страните, естеството на неизпълненото от
страна на ответника задължение и факта, че до сключване на договор се е
стигнало значително време след датата на сключване на договора и не изцяло в
резултат на усилията на ищцовото дружество, намира, че е налице превишение на
неустойката над вредите и това води до извода за прекомерност на същата.
В настоящия случай при преценка размера на
неустойката съдът съобрази изложените по-горе обстоятелства и най-вече, факта,
че при сключване на договора ответната страна е била наясно с последиците от
него и факта, че неустойката се дължи при последващо сключване на сделка,
независимо дали това е станало с посредничеството и участието на ищцовото
дружество или не. В същото време съдът съобрази и обстоятелството, че в
настоящото производство ищцовата страна не претендира заплащане на комисионно възнаграждение, но такова й се е
дължало по силата на чл.4.6 от раздел II на Договора, независимо от факта, че
окончателаната сделка е сключена без нейно участие. В тази връзка съдът,
съобразявайки договорения размер на възнаграждението – 2% от цената на имота,
посочен в Предложение №1, намира, че в случай, че ответникът бе изпълнил точно
задълженията си по договора, то ищцовото дружество би получило сумата от 800
лева, представляваща 2% от продажната цена на имота /40000 лева/. В същото
време обаче целта на неустойката е не само да компенсира изправната страна по
договора и да й гарантира получаването на договореното възнаграждението, а и да дисциплинира
страните и да ги санкционира, в случай, че не изпълнят точно поетите си
договорни задължения. В тази връзка и по изложените по-горе съображения съдът
намира, че неустойката следва да бъде
намалена до размер от 1000 лева.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва
да заплати на ищцовото дружество направените от него разноски в настоящото
производство в размер на 151.11 лева, включващи държавна такса и адвокатско
възнаграждение, съразмерно с уважената част от иска и съгласно представен
списък.
На основание разпоредбата на чл.78, ал.3 от ГПК
ответникът също има право на разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска.
В тази връзка ищцовото дружество следва да бъде осъдено да му заплати сумата от
412.22 лева, представляваща направени разноски за адвокатско възнаграждение,
съразмерно с отхвърлената част от иска и съгласно представен списък.
Водим от горното, съдът
РЕШИ
ОСЪЖДА А.Ю.А., с ЕГН**********, с адрес за призоваване:
гр.Шумен, ул.”***” №6, вх.1, ет.10, ап.50 ДА
ЗАПЛАТИ НА „***” ЕООД, с ЕИК***, със
седалище и адрес на управление: гр.Шумен, ул.“***” №12, представлявано от
Й. М. Т., с ЕГН********** сумата
от 1000 лева /хиляда лева/, представляваща компенсаторна неустойка, дължима
по силата на чл.9.1 ОТ РАЗДЕЛ V от договор за посредничество при покупка на
недвижим имот от 29.10.2012 год., като отхвърля иска в останалата му част
за разликата до пълния предявен размер от 4500 лева.
ОСЪЖДА А.Ю.А., с ЕГН**********, с адрес за призоваване:
гр.Шумен, ул.”***” №6, вх.1, ет.10, ап.50 ДА
ЗАПЛАТИ НА „***” ЕООД, с ЕИК***, със
седалище и адрес на управление: гр.Шумен, ул.“***” №12, представлявано от
Й. М. Т., с ЕГН********** сумата
от 151.11 лева /сто петдесет и един лева и единадесет стотинки/, представляваща
направените от тяхна страна разноски в настоящото производство за държавна
такса и адвокатско възнаграждение, съразмерно с уважената част от иска и
съгласно представен списък.
ОСЪЖДА „***” ЕООД, с ЕИК***, със седалище и адрес на
управление: гр.Шумен, ул.“***” №12, представлявано от Й. М. Т., с
ЕГН********** ДА ЗАПЛАТИ НА А.Ю.А., с ЕГН**********, с адрес за
призоваване: гр.Шумен, ул.”***” №6, вх.1, ет.10, ап.50 сумата от 412.22 лева /четиристотин и дванадесет лева и двадесет и
две стотинки/, представляваща направените от негова страна разноски в
настоящото производство за адвокатско възнаграждение, съразмерно с отхвърлената
част от иска и съгласно представен списък.
Решението подлежи на
обжалване пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: