Р Е Ш Е Н И Е

645/31.7.2015г.

31.07.2015 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Шуменският районен съд седми състав

На 02 (втори) юли Година 2015

В публично съдебно заседание, в следния състав:

Председател Теодора Йорданова-Момова

Секретар Е.П.,

Прокурор . . . . . . . . . . . . . . . .,

като разгледа докладваното от съдия Т. Йорданова-Момова

гражданско дело номер 3221 по описа за 2014 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове при условията на евентуалност с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 2, чл. 27 и чл. 26, ал. 1, предл. 3 от Закона за задълженията и договорите.

В исковата си молба до съда „Агро бел 2001“ ЕООД с. Брест, обл. Плевен, представлявано от П.С.С. твърди, че дружеството било собственик на два недвижими имота, находящи се в землището на с. Мадара, обл. Шумен. На 20.01.2014 г. представляващият ищеца П.С., при справка в Търговския регистър, установил, че била направена промяна в обстоятелствата, касаещи дружеството, като бил вписан нов собственик на капитала – С.В.В., както и че същия представлява юридическото лице. Въпреки предприетите от С. действия относно недействителността на прехвърлянето на дружествените дялове, изразяващи се в депозиране на иск по чл. 29 от ЗТР, на 21.01.2014 г. в АВ – Служба по вписванията гр. Шумен, била вписана сделка за продажба на притежаваните от „Агро бел 2001“ ЕООД с. Брест процесни недвижими имоти. Страни по договора били дружеството, представлявано от С.В. и Х.Х.Г., като цената на имотите била 9900 лева. Сделката била осъществена от Г. по време на брака му с М.А.А.-Г.. С решение по т.д. № 12/2014 г. на Окръжен съд гр. Плевен, на основание чл. 29, ал. 1 от ЗТР, било признато за установено, че вписаните на 17.01.2014 г. обстоятелства по партидата на дружеството – заличаване на досегашния едноличен собственик на капитала и вписване като такъв на С.В., заличаване на управител и вписване като такъв на В., са несъществуващи. Счита, че сключения на 20.01.2014 г. договор за продажба на недвижимите имоти е нищожен поради липса на съгласие, сключена при липса на представителна власт. На следващо място, намира, че сделката е унищожаема, тъй като договора е сключен при измама. Освен това, договорът бил нищожен и поради противоречие с добрите нрави – тъй като реалната продажна цена възлизала на около 50 000 лв., а цената по договора била многократно по-ниска. Моли съда да постанови решение, по силата на което сключения договор за продажба на недвижим имот да бъде признат за нищожен поради липса на съгласие. При условията на евентуалност, в случай на отхвърляне на тази претенция, моли процесния договор за продажба да бъде обявен за унищожаем – като сключен при измама и да бъде признат за нищожен – поради противоречие с добрите нрави, като му бъдат присъдени направените разноски по делото.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК всеки от ответниците, чрез пълномощник, подава отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Сочи, че към момента на извършване на оспорената сделка в Търговския регистър като законен представител на ищцовото дружество фигурирал С.В.В. Тъй като ответниците били трети добросъвестни лица, по смисъла на чл. 10, ал. 1 от ЗТР, по отношение на тях била приложима фикцията на цитирания текст. Освен това, обсъждания нотариален акт бил издаден преди в електронния сайт на ТР да е регистрирана исковата молба по чл. 29 от ЗТР. По НОХД № 354/2015 г. на ПРС била постановена присъда, влязла в сила, по силата на която Василев бил признат за виновен за извършено престъпление – измама, по което същият въвел в заблуждение Х.Г. и поради задължителността на този съдебен акт, следвала добросъвестността на този ответник. По отношение на искането за обявяване на нищожност поради противоречие с добрите нрави, се позовава на възведената в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне и приетото за обичайно в обществото сключване на договори за продажба на недвижими имоти с цена, близка до данъчната им оценка. Не били налице нито едно от възведените основание за нищожност, респ. унищожаемост на сделката. Молят, исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни, като им бъдат присъдени деловодните разноски.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност се установи от фактическа страна следното: видно от приложения нотариален акт № ***, том 1, рег. № 3316, дело № *** г. е, че „Агро-бел 2001“ ЕООД, с. Брест, обл. Плевен придобило правото на собственост върху следните недвижими имоти: нива, находяща се в с. Мадара, обл. Шумен, местност „***“, с площ 10,951 дка, трета категория, съставляваща имот № *** и нива, находяща се в с. Мадара, обл. Шумен, местност „Ялака“, с площ 48,414 дка, трета категория, съставляваща имот № 021029. Съдът констатира от извлечение от интернет-страницата на Търговския регистър по партидата на ищеца от 23.02.2015 г., че към 21.01.2014 г. като едноличен собственик на капитала и управител на дружеството е вписан С.В.В.. В същото е отразено, че на 21.01.2014 г. в 11,54,29 часа е обявено вписване на депозирана искова молба по чл. 29 от ЗТР. Съдът констатира от представеното нотариално дело № 10/2014 г. на нотариус рег. № 024 на НК, че на 21.01.2014 г. между „Агро-бел 2001“ ЕООД с. Брест, представлявано от С.В.В. и Х.Х.Г. бил сключен договор за продажба на описаните по-горе недвижими имоти, обективиран в нотариален акт № ***, том 1, рег. № *** по цитираното нотариално дело. По делото е представен заверен препис от акт за граждански брак № ***/28.09.1975 г., съст. от обшина Шумен, от който се установява, че Х.Х.Г. и М.А.А.-Г. са сключили граждански брак на 28.09.1975 г. В нотариалния акт е посочено, че данъчната оценка на имотите възлиза на 8540,41 лв. и 1690,29 лв., а продажната цена – на 9999,00 лв., която е изплатена напълно преди подписване на договора. Нотариалният акт е вписан в СВ гр. Шумен с вх. Рег. № ***/21.01.2014 г., акт № 90, том 1, дело № ***/2014 г. В нотариалното дело е приложена вносна бележка за касов превод от 21.01.2014 г., 10,01 часа, отразяваща плащане от страна на купувача на дължимите по сделката местни данъци. Съдът констатира от удостоверение изх. № 20/24.04.2015 г., изд. от нотариус рег. № 024 на НК, че в същото нотариусът сочи, че атакуваната по настоящото дело сделка е регистрирана във водения от него регистър на 21.01.2014 г. в 09,33,58 часа. В писмо изх. № *** г. на община Шумен е посочено, че удостоверенията за данъчна оценка на процесните недвижими имоти са получени на 20.01.2014 г. в 15,22 часа от С.В.. По делото е приложено удостоверение изх. № 154/30.04.2015 г., изд. от ОСЗ Шумен, в което се удостоверява, че на 20.01.2014 г. В. е поискал издаване на скици и характеристики на имотите на 20.01.2014 г., а на 23.01.2014 г. е постъпило заявление от Х.Г. за регистрация на нотариален акт № 17 от 21.01.2014 г. и издаване на скици.

В обясненията си, дадени по реда на чл. 176 от ГПК, Х.Г. излага, че при сключване на сделката, страните се явили в нотариалната кантора на 21.01.2014 г. около 09,00 часа и подписали нотариалния акт. Именно там, ответникът се видял за първи път със С.В., когото не познавал. Продажната цена била определена предварително от агенция за недвижими имоти.

Съдът констатира от решение № 16/17.02.2014 г. по т.д. № 12/2014 г. по описа на ПОС, влязло в сила на 04.03.2014 г., че по предявен иск с правно основание чл. 29, ал. 1 от ЗТР, било признато за установено по отношение на „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест, че вписаните на 17.01.2014 г. обстоятелства по партидата на дружеството: заличаване на досегашния едноличен собственик на капитала П.С. и вписване като такъв на С.В.; заличаване на досегашния управител П.С. и вписване като такъв на С.В. са несъществуващи. Представена е исковата молба, въз основа на която е образувано делото, като се установява, че същата е депозирана в съда на 20.01.2014 г.

По делото е приложено НОХД №***/2015 г. по описа на Районен съд гр. Плевен, по което е постановена присъда № 63/10.03.2015 г., по силата на която С.В.В. бил признат за виновен в извършване на престъпления по чл. 212а, ал. 1 от НК и по чл. 209, ал. 1 от НК. Последното се изразява в това, че на 21.01.2014 г. в гр. Шумен, с цел да набави за себе си имотна облага, възбудил у Х.Х.Г. заблуждение – че е собственик на търговското предприятие „Агро бел-2001“ с. Брест и неговите активи, като му продал материални активи – земя, собственост на дружеството и с това причинил на Х.Г. имотна вреда в размер на 9999 лева. Присъдата е влязла в законна сила на 26.03.2015 година.

Съгласно заключението на назначената по делото съдебно-техническа експертиза, пазарната стойност на процесните недвижими имоти към 21.01.2014 г. възлизала на 48000,00 лева.

Предвид така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Установи се по делото, че на 17.01.2014 г. С.В.В. бил вписан в търговския регистър като управител на „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест, респективно – като законен представител на дружеството. На 21.01.2014 г. между ищеца и ответника Х.Г. бил сключен атакувания договор за продажба на земеделски земи, находящи се в землището на с. Мадара, обл. Шумен. Сделката е сключена именно от В., в качеството му на представляващ дружеството. Съгласно разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от СК, вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Тоест, по време на сключения между ответниците граждански брак, същите придобили в режим на съпружеска имуществена общност земеделските земи. По предявен иск с правно основание чл. 29, ал. 1 от ЗТР, било постановено заличаване на вписани в регистъра обстоятелства по партидата на „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест, като С.В. бил заличен като едноличен собственик на капитала и управител на дружеството, по силата на влязлото в сила на 04.03.2014 г. решение на ПОС.

По претенцията с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. второ от ЗЗД:

Ищецът се позовава на нищожност на сделката поради липса на съгласие, тъй като съгласието на дружеството не е изразено от законния му представител. Според отразяванията в Търговския регистър по партидата на „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест, в периода 17.01.2014 г. – 04.03.2014 г. като управител е фигурирал С.В. Действително, ищцовата страна е предявила иск по чл. 29, ал. 1 от ЗТР, който бил уважен. Според разпоредбата на чл. 8 от ЗТР, обаче, заличаването на вписването прекратява занапред действието на вписването.

Съгласно приетото в чл. 10, ал. 1 от ЗТР, трети добросъвестни лица могат да се позовават на вписването и на обявяването, дори ако вписаното обстоятелство не съществува, а според алинея втора, невписаните обстоятелства се смятат несъществуващи за третите добросъвестни лица.

Тоест, основният факт, обуславящ извършването на преценка за действителността на сделката, е добросъвестността на купувача – ответник Х.Г..

Според приетото в описаната по-горе присъда по НОХД № 354/2015 г. по описа на ПРС, С.В. е признат за виновен в извършване на престъпление – измама, включваща във фактическия си състав въвеждане на Х.Г. в заблуждение, че е собственик на „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест. Съгласно разпоредбата на чл. 300 от ГПК, влязлата в сила присъда на наказателния съд е задължителна за гражданския съд, който разглежда гражданските последици от деянието относно това дали е извършено деянието, неговата противоправност и виновността на дееца. Съобразявайки горното, настоящият състав счита, че задължителността на постановения съдебен акт касателно извършването на деянието, безспорно включва от обективна страна наличието на формирани у измаменото лице погрешни представи относно представителството на едноличното дружество с ограничена отговорност. Предвид горното, следва да се приеме, че към момента на сключване на сделката, купувачите по същата са били добросъвестни лица по смисъла на ЗТР.

Независимо от горното, следва да се отбележи, че преди сключване на договора за продажба, нотариусът извършил проверка по партидата на дружеството-продавач, в която бил вписан като представляващ дружеството именно С.В.. Тъй като Г. е трето лице по отношение на регистърното производство, то по силата на презумпцията, предвидена в чл. 7, ал. 1 от ЗТР, следва да се счита, че вписаното обстоятелство му е станало известно от момента на вписването. По делото не се събраха доказателства, установяващи недобросъвестност на купувачите по обсъждания договор за продажба. Поради това, с оглед цитираните по-горе разпоредби на чл. 29 от ЗТР и чл. 10 от ЗТР, съдът намира, че по отношение на Х.Г. и М.А.-Г. поради качеството им на трети добросъвестни лица, към момента на сключване на договора за продажба от 21.01.2014 г. е била налице представителна власт у С.В. за подписване на договора. Горното обуславя и наличието на съгласие у продавача за сключване на сделката.

По отношение на наведените от пълномощника на ищеца доводи, че не следва да бъде кредитирано отразеното в описаното удостоверение, изд. от нотариус рег. № 024 досежно часа на регистриране на сделката – 09,33,58 часа: настоящият състав, преценявайки удостовереното с оглед всички, събрани по делото доказателства – и обясненията на ответника по реда на чл. 176 и данните, съдържащи се в приложеното НОХД, намира, че следва да се приеме, че отразеното в документа, който не се ползва с материална доказателствена сила, е вярно. От друга страна, установи се, че исковата молба, с която е предявен иск по чл. 29 от ЗТР е била обявена по партидата на ищеца в Търговския регистър на 21.01.2014 г. в 11,54,29 часа. Или, към момента на сключване на договора, по силата на чл. 9, ал. 2 от ЗТР, това обстоятелство не е било известно на купувачите по сделката. Ирелевантни са по делото обстоятелствата, свързани с датата на снабдяване със скици от страните по сделката и часа на плащане от купувача на дължимите местни данъци.

Предвид гореизложеното, съдът счита, че искът за обявяване на нищожността на договора за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 17, том 1, рег. № 160, дело № 10/2014 г. по описа на нотариус рег. № 024 на НК, поради липса на съгласие, следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Поради отхвърляне на главния иск, съдът следва да се произнесе и по предявените при условията на евентуалност претенции.

По претенцията с правно основание чл. 27 вр. чл. 29 от ЗЗД:

Ищецът намира, че процесния договор е унищожаем, като сключен при измама.

Съгласно разпоредбата на чл. 29, ал. 1 от ЗЗД, измамата е основание за унищожение на договора, когато едната страна е била подведена от другата да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение, а в алинея втора е предвидено, че когато измамата изхожда от трето лице, измамената страна може да иска унищожението на договора. В случая, предвид посоченото по-горе за задължителността на влязлата в сила присъда, се доказа наличието на умишлено въвеждане в заблуждение, но то изхожда от трето лице по отношение на страните в производството. Тоест, приложима е нормата на чл. 29, ал. 2 от ЗЗД, която дава възможност на измамената страна да иска унищожение на сделката. Измамена страна, обаче, се явяват купувачите по договора, а не ищцовото дружество. Поради това и тази претенция следва да бъде отхвърлена като неоснователна.

По иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД:

Ищецът се позовава на нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в липса на еквивалентност на престациите, тъй като пазарната цена на имотите, предмет на договора са в пъти по-високи от продажната цена, обективирана в нотариалния акт.

По делото са установени следните обстоятелства: данъчната оценка на процесните земеделски земи възлиза на 10230,70 лв.; продажната цена на същите по атакувания договор е посочена – 9999,00 лв.; пазарната цена на имотите към 21.01.2014 г. се равнява на 48000 лева. Тоест, страните по сделката са постигнали съгласие имотите да бъдат продадени срещу цена, по-ниска от данъчната им оценка. Според приетото в Решение №***/25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК, чл. 9 от ЗЗД определя свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността на насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно, законодателят допуска, че цената на недвижим имот по волята на страните, може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време, понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие, се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС приема, че тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация, както и че отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена, по-ниска от данъчната оценка не съставлява нарушение на добрите нрави и не прави сделката нищожна. Настоящият състав счита, че в случая е налице ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не води до такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.

Предвид гореизложеното, съдът намира, че претенцията за обявяване на нищожност на договора за продажба поради накърняване на добрите нрави, се явява неоснователна и следва да бъде отхвърлена.

На осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищцовото дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответниците направените разноски по делото в размер на 1700,00 лева.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявения от „АГРО БЕЛ-2001“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище с. Брест, адрес на управление с. Брест 5971, общ. Гулянци, обл. Плевен, представлявано от *** против Х.Х.Г. с ЕГН **********,*** и М.А.А.-Г. с ЕГН **********,***, иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро от Закона за задълженията и договорите, за прогласяване на нищожността на сключения на 21.01.2014 г. с нотариален акт № *** том I, рег. № 160, дело № ***/2014 г. по описа на нотариус рег. № 024 на НК, договор за продажба на недвижими имоти поради липса на съгласие, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОТХВЪРЛЯ предявения от „АГРО БЕЛ-2001“ ЕООД, с. Брест, обл. Плевен против Х.Х.Г. и М.А.А.-Г., иск с правно основание чл. 27 вр. чл. 29 от Закона за задълженията и договорите, за унищожаване на сключения на 21.01.2014 г. с нотариален акт № ***, том I, рег. № 160, дело № ***/2014 г. по описа на нотариус рег. № 024 на НК, договор за продажба на недвижими имоти като сключен при измама, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОТХВЪРЛЯ предявения от „АГРО БЕЛ-2001“ ЕООД, с. Брест, обл. Плевен против Х.Х.Г. и М.А.А.-Г., иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3-то от Закона за задълженията и договорите, за прогласяване на нищожността на сключения на 21.01.2014 г. с нотариален акт № ***, том I, рег. № 160, дело № ***/2014 г. по описа на нотариус рег. № 024 на НК, договор за продажба на недвижими имоти поради противоречие с добрите нрави, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОСЪЖДА „Агро бел-2001“ ЕООД с. Брест да заплати на Х.х.Г. и М.А.А.-Г. направените деловодни разноски по настоящото дело, в размер на 1700,00 лв.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Шуменски окръжен съд.

Районен съдия: