Р Е Ш Е Н
И Е
913/20.12.2016г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският районен съд в публичното
съдебно заседание на осми декември през две хиляди и шестнадесета година в
състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Бистра Бойн
при секретаря М.Н., като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 725/2016г., за да се произнесе взе предвид следното:
Депозирана е искова молба от Л.Б.И.,
Б.С.Б., Д.С.Б., К.И.М., Ю.А.Х., Х.А.Х. и Е.Л.Н.
против „Фотон Логистик“ЕООД, с управител Р. К.К. и баща му К.К.К., имаща за
предмет установителен иск, с правно основание чл.124
от ГПК, във връзка с чл.26 ал.1 предложение 3 от ЗЗД, с
който се иска прогласяване на нищожност на договор за аренда на земеделска
земя, сключен с Акт*** том ** вх.рег №***г. на
СВ-гр.Варна със страни двамата ответници в качеството
на арендодател и съответно арендатор. Правният
интерес на ищците от предявяването на този иск произлиза от факта, че
отдадената под наем земеделска земя била собственост на ищците, като наследници
на Х.А. Г. и втория ответник, като с Договор за Доброволна делба от 11.05.2015г.
същата била поделена. Предвид характера и вида на насрещните престации в размер на 8 лева на дка. при цени над 20.00лв.
на дка., както и факта, че сделката била сключена между свързани лица/баща и
син/, с цел увреждане на правата на останалите съсобственици, договорът бил
недействителен по отношение на ищците. При иск за прогласявяне
на нищожност всяко лице, което има правен интерес може да се позове на
нищожността и в случая всички съсобственици по договора за наем не са
необходими другари. Предявява се при условията на евентуалност спрямо първия
главен иск, иск по чл.16 ал.5 от ЗАЗ за изменение на
Договор за аренда между страните на
земеделска земя, сключен с Акт*** том **
вх.рег №***г. на СВ-гр.Варна, в частта относно размера на
уговореното арeндно плащане от 8.00 лева на 35.00лв. на дка., като се твърди
трайно изменение на обстоятелствата и невъзможност за постигане на
споразумение, поради несъгласие на ответната страна.
Предявява се претенция за отмяна на
вписване-прекратяване на арендно правоотношение, с
основание чл.537 ал.2 от ГПК, вр. чл.88, чл.90 от
ЗКИР, която е крайно неясна, понеже не е посочено кое правоотношение е било
прекратено, с кой акт, кога и къде е било вписано. Претенцията не беше
уточнена, въпреки указанията на съда в определението за насрочване и
производството в тази част следва да бъде прекратено.
Ответниците
депозират отговор, в който твърдят, че искът е неоснователен, понеже в договора
е посочено арендно плащане минимум 8.00лв. Твърдят,
че арендодателят е заплащал рента около 20-25лв. на
дка., с което е изпълнявал задълженията си договора точно. Не били настъпили
вреди. Не оспорват факта на роднинска връзка между тях.
След като прецени поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, съдът констатира следното: От
фактическа страна е установено и не се спори между страните, че ищците са
наследници на общия наследодател Х.А. Г.,
починал на 25.07.1951г. и като такива, заедно с още девет физически лица, сред
които и ответникът К.К.К./чрез дарение и покупка/ били
съсобственици на земеделски земи, намиращи се в землището на град Долни чифлик
и село Пчелник, област Варна. Видно от приложения Договор за аренда на
земеделска земя на 13.11.2012 год., ответникът К.К. в
качеството си на арендодател сключил с „Фотон логистик“ ЕООД-гр.Шумен, чийто управител е неговия син Р. К.К. в качеството на арендатор, договор за аренда по
отношение на земеделските земи за срок от 15 години, считано от датата на
подписването му. Договорът бил сключен от ответника лично, като същия не е бил
в качеството си на пълномощник на другите сънаследници.
В чл.4 от договора страните се уговорили, че възмездяването на арендодателя ще се осъществява чрез ежегодното заплащане от
арендатора на арендна вноска в пари: минимум 8 лв. на
декар годишно, които са равностойни на 20-40
кг/дка., продукция /пшеница, царевица и др./, придобита от преработването на арендованата земя, дължими след изтичане на текущата
стопанска година. Договорът бил вписан в Служба по вписванията гр.Варна с Акт ***
том **, дело №***, вх.рег №*** на СВ-гр.Варна. С
оглед на представените доказателства, съдът намира, че между страните по делото
е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за аренда по
смисъла на чл.2,
във връзка с чл. 1
от ЗАЗ.
На 11.05.2015г., между
съсобствениците на земите било постигната доброволна делба и недвижимите имоти били
разпределени в дялове като индивидуална собственост. Договорът бил вписан в
СВ-гр.Варна с Акт №** том.*, дело№*** От ищците били отправени Предложения до
арендатора за изменение на договора, в частта относно договореното арендно плащане, като същото бъде 35лв. на дка., считано от
стопанската 2012-2015г. Същите не били приети, като в отговора си арендаторът
посочил, че обстоятелствата не били изменени и искания размер бил нереален. Споразумение
между страните не беше постигнато и съдебно заседание.
Видно от назначената, изготвена и
приета експертиза, въз основа на статистически данни от НСИ и ОД“Земеделие“,
средното годишно рентно плащане за отдадени под
аренда имоти в землището на Долни Чифлик е в размер на 15лв. на дка., а за
Пчелник 10лв. на дка към 2012г., а към момента 31 лв., съответно 27лв.
От
ответната страна не бяха представени доказателства за заплащане на арендна цена повече от посочения размер 8.00 лева. на дка.
Документът приложен към отговора, представляващ разписка без дата и с имена на
лице, неучастващо в процеса, Е. Б. - съсобственик, видно от Договора за
доброволна делба, за земи, които не са конкретно посочени е ирелевантен
спрямо предмета на спора. Не бяха представите никакви доказателства, за земи,
които били необработваеми и ищците получавали рента, въпреки това
обстоятелство.
При така установената фактическа
обстановка съдът намира главният иск за основателен по отношение на
земеделските земи, намиращи се в землището на гр.Долни Чифлик. Процесния договор за аренда в частта му относно
договореното арендно плащане за имоти в землището на гр.Долни чифлик противоречи на добрите нрави,
като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за
района при занижено значително договорено арендно
плащане повече от два пъти, като еквивалентността на престациите
се определя към момента на сключването на договора- 2012г. Ниската стойност на арендната цена
в процесния казус е съчетана с липсата на заложена
индексация спрямо инфлационни процеси и други фактори през годините, за срок на
договора, който е прекалено дълъг. Средната продължителност на арендните договори е десет години. Предвидено е и
автоматично продължаване след изтичане на петнадесет годишния срок и единствен
способ за прекратяване на договора чрез взаимно съгласие на страните, а
разваляне на договор с толкова дълъг срок, на осн.чл.28
ал.2 от ЗАЗ става само по съдебен ред. С клаузата за плащане в размер на минимум 8лв. на дка, съдът
намира, че се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за
неоснователно обогатяване на арендатора.
Поставеният минимум дава възможност на арендатора да определя сам размера на арнендното плащане. При приложението й е налице
неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните си функции. Константната съдебна практиката
на ВКС приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации
при двустранните договори, какъвто е и процесния
случай, може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на договаряне,
предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С оглед на това и съгласно нормата на чл.26 ал.1 предложение
трето от ЗЗД, сделки сключени при нееквивалентност на престациите,
каквато е настоящата са нищожни. Противоречието
с добрите нрави представлява нарушаване на морални, неписани норми на
обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният
договор да породи съответните прави последици.
Нееквивалентността на престациите, когато има за
резултат нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на
договора поради противоречие с добрите нрави относно притежаваните от ищците
недвижими имоти, предмет на договора. Нищожността на
договора в частта относно арендното плащане
влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице
основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото
договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.
Предвид уважаването на главния иск, не следва да се разглежда предявения при
условия на евентуалност иск по чл.16 от ЗАЗ за изменение на договора, относно
имотите в посеченото землище.
По отношение на имот, намиращ се в землището на с.Пчелник, при
установено средно арендно плащане в размер на 10лв.,
посоченото в договора не нарушава принципа на еквивалентност на престациите, съответно няма нарушаване на добрите нрави. Следва да бъде разгледан предявения конститутивен иск с правно основание чл.16, ал.5 от Закона
за арендата в земеделието, който дава възможност при спор между страните за
промяна на арендната цена, той да бъде отнесен и
разрешен от съда. Предмет на настоящия иск е увеличение на арендното
плащане от стопанската 2014- 2015 год. до изтичане срока на договора от минимум
8.00 лева на декар на 35.00 лева на декар предоставена площ, за което преди
предявяване на иска е отправено писмено предложение от собственика на земята- Л.И.
към арендодателя/стр.33 от делото на ВРС/. Съгласно нормата
на чл. 16 ал.1 от ЗАЗ, ако след сключване на договора за аренда
обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от
тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като
изменението не може да засяга уговорения срок. Разпоредбата на чл. 16 ал.5 от ЗАЗ
предвижда, че ако страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която
е направила предложението, решение взема районният съд. В настоящия казус се
установи, че между страните е налице валидно сключен договор за аренда относно
посочената земеделска земя- нива с площ 16,200дка, 4 и 6 категория, местност
„Средни ниви“ с пл.№*** по плана за земеразделяне на с.Пчелник с ЕКАТТЕ ***.
Установи се, че ищецът е отправил предложение до ответното дружество за
изменение на арендния договор, касателно
размера на арендното възнаграждение, като такова
представлява и настоящата искова молба. При изразеното противопоставяне в хода
на процеса на ответника по отношение на поисканото изменение, съдът намира, че
липсва съгласие за приемане на така отправеното предложение. Съгласно чл. 8 ал.
2 т. 1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента. Предвид приетата СИЕ, се
установи, че средната годишна рента към момента многократно надхвърля
уговореното в процесния договор за аренда плащане от
8.00 лева за декар годишно и за настоящата стопанска година е 27лв. на дка. Законът
да не дава легална дефиниция на понятието “трайно”, което е една от
предпоставките за изменение на договора, но предвид приложението му в правото
то е налице, когато има съществено изменение в през поне три последователни
стопански години, следващи стопанската година, през която е сключен договорът. В случая от 2012г. до 2016г. е настъпило
трайно изменение и при констатираното несъответствие между заплащаната от ответника
по иска аренда и пазарната такава, съдът приема предявения иск за основателен
до установената с експертно заключение цена, като за останалата част до пълния
предявен размер от 35лв. следва да се отхвърли като неоснователен..
Предвид изхода
на спора, на осн.чл.78 ал.1 от ГПК, в тежест на ответниците следва да бъдат присъдени деловодните разноски
на ищците в размер на 1630,00лв., като възражението за прекомерност на
адвокатското възнаграждение в размер на 1500лв. следва да се остави без уважение,
предвид фактическата и правна сложност на делото.
Водим от
горното, Шуменският районен съд
Р Е Ш И :
Прекратява искова претенция за отмяна на извършено вписване на несъществуващо обстоятелство- прекратяване на арендно правоотношение, като недопустима.
ПРОГЛАСЯВА нищожността на Договор за аренда на земеделска земя от 13.11.2012г., Служба
по вписванията гр.Варна с Акт*** том **, дело №***г., вх.рег
№*** на СВ-гр.Варна, сключен между К.К.К. с
ЕГН: ********** в качеството си на арендодател и „Фотон
Логистик“ЕООД-гр.Шумен, с ЕИК *** с управител Р. К.К. в качеството на арендатор, за срок от 15 години и арендно плащане минимум 8.00лв. на дка, поради накърняване
на добрите нрави по отношение на следните недвижими имоти:
- Овощна
градина с площ от
3,284 дка., категория трета, в местността „ Кара гьол с пл.№*** по плана за
земеразделяне на землището на гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и
съседи: овощна градина с пл.№***, овощна градина с пл.N***, овощна градина с
пл.№***, овощна градина с пл.№*** и полски път, собственост на Л.Б.И. с ЕГН: **********
***5;
- Нива с площ от 10,799дка, категория пета-7,176 дка и четвърта-3,62 дка в
местността „ Кайряка", с пл. N*** по плана за
земеразделяне на землището на гр. Долни чифлик с ЕКАТТЕ***, при граници и
съседи: нива с пл.№***, нива с пл.№***, полски път с пл.№***, нива с пл.№***,
нива с пл. №*** и нива с пл. №***; Нива с площ от 7,388 дка., категория
трета, в местността „Карамфил бахче" с пл. №***
по плана за земеразделяне на землището на гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при
граници и съседи:полски път с пл. №***; нива с пл.№***, нива с пл.№ ***, нива с пл.№ ***, нива с пл.№ ***. и Нива с площ от 1,800 дка., категория пета, в местността „Кайряка" с пл.№ *** по плана за земеразделяне на землището на гр.
Долни чифлик с ЕКАТТЕ***, при граници и съседи: полски път с пл.№ ***, нива с пл.№ *** и нива с пл.№ *** и Изоставена нива с площ от 0,900 дка, категория седма, в местността
„Старите лозя", с пл. №*** по плана за земеразделяне на землището на гр.Долни
чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: полски път с пл.№ ***, пасище, мера с пл. №***, лозе
с пл. №***, лозе с пл. №***, изоставена нива с пл.№ ***, полски път с пл. №*** и изоставена
нива с пл.№ ***,
собственост на Б.С.Б. с ЕГН: ********** *** и Д.С.Б. с ЕГН: ********** ***;
- Нива с площ от 7,740 дка., трета
категория, в местността „Върбака", с пл.№ *** по плана за земеразделяне на землището на
гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: нива с пл.№ ***, полски път с пл.№ ***, нива с пл.№ ***, нива с пл.№ ***, нива с пл.№ ***, нива с пл.№ ***, нива с пл. №*** и нива с пл.№
*** и Нива с площ от 2,780 дка., категория седма, в местността „ Маните“, с пл.№ *** по плана за земеразделяне на землището на гр. Долни
чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: нива с пл.№ ***, полски път с пл. №*** и нива с
пл.№ ***, собственост
на К.И.М. с ЕГН: ********** ***;
- Нива с площ от 15,284 дка., категория трета, в местността „ Боаза" с пл. № *** по плана за земеразделяне на
землището на гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи:нива с пл. №***,
нива с пл. №***, полски път с пл. №***, нива с пл. №*** и полски път с пл. №***
и Овощна градина с площ от 4,581 дка., пета
категория, в местност „Ачмите", с пл. №*** по
плана за земеразделяне на землището на гр. Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при
граници и съседи:овощна градина с пл. №***, полски път с пл. №***,овощна
градина с пл. №***, овощна градина с пл. №*** и овощна градина с пл. №***,
собственост на Ю.Х.А. с ЕГН: ********** ***;
- Нива с площ от 11,788 дка., категория
седма-2,387 дка., четвърта-9,402 дка.в местността „Машатлъка“
с пл.№ *** по плана за
земеразделяне на землището на гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и
съседи: нива с пл. №***, полски път с пл. N***, нива с пл. №***, нива с пл.№
***, полски път с пл. №*** и
нива с пл. №***; Нива с площ от 5,400 дка., категория
трета в местност „Низините", с пл.№ *** по плана за земеразделяне на землището на гр.Долни
чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: нива с пл. №***, нива с пл. №***,
нива с пл. №***, нива с пл. №*** и полски път с пл. №*** и Нива с площ от 4,182 дка., категория трета, в местността „Дюлгер Бахче", с пл. №*** по плана за земеразделяне на
землището на гр.Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: нива с пл. №***,
нива с пл. №***, нива с пл. №*** и полски път с пл. №***, собственост на Х.А.Х.
с ЕГН: ********** ***;
- Нива с площ от 19,250 дка., категория
четвърта-1,924 дка. и категория трета-17,327 дка., в местността
„Низините", с пл. №*** по плана за земеразделяне на землището на гр. Долни
чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: нива с пл. №***, нива с пл. №***,
нива с пл. №***, нива с пл. №***, нива с пл. №***, нива с пл. №***, нива с пл.
№***, нива с пл. №***, нива с пл. №*** и полски път с пл. №***; Нива с площ от 2,699 дка., категория седма, в местността „ Маните", с пл. №*** по плана за земеразделяне на
землището на гр. Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: Др.
селскостопанска територия с пл. №***, дере с пл. №*** и полски път с пл. №***.;
Нива с площ от 13,733 дка., категория четвърта, в местността
„Низините“ с пл. №*** по плана за земеразделяне на землището на гр. Долни
чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: предпазна дига с пл. №***, предпазна
дига с пл. №*** и нива с пл. №*** и Нива с площ от 5,705 дка., категория
трета, в местността „Боаза", с пл. №*** по плана
за земеразделяне на землището на гр. Долни чифлик с ЕКАТТЕ ***, при граници и
съседи: нива с пл.№ ***,
дере с пл. №***,полски път с пл. №***, нива с пл. №***, собственост на Е.Л.Н. с
ЕГН: ********** ***.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Л.Б.И. за прогласяване на нищожността на
Договор за аренда на земеделска земя от 13.11.2012 год., вписан в Служба по
вписванията гр.Варна с Акт *** том **, дело №***, вх.рег
№ *** на СВ-гр.Варна, сключен между К.К.К. с ЕГН: **********
в качеството си на арендодател и „Фотон Логистик“ЕООД-гр.Шумен, с ЕИК *** с управител Р. К.К. в качеството на арендатор, за срок от 15 години и арендно плащане минимум 8.00лв. на дка, поради накърняване
на добрите нрави по отношение на недвижим имот: нива с площ от 16,200 дка.,
категория шеста- 0,001 дка. четвърта - 16,199 дка., в местността „ Средни ниви“
с пл.№ *** по плана за земеразделяне на землището на с. Пчелник с ЕКАТТЕ ***,
като неоснователен.
ИЗМЕНЯ Договор за аренда на земеделска
земя от 13.11.2012 год., Служба по вписванията гр.Варна с Акт *** том **, дело
№***, вх.рег №*** на СВ-гр.Варна, сключен между К.К.К. с ЕГН: ********** в качеството си на арендодател и „Фотон Логистик“ЕООД-гр.Шумен,
с ЕИК *** с управител Р. К.К. в качеството на
арендатор с предмет недвижим имот- нива с площ от 16,200 дка., категория шеста-
0,001 дка. четвърта - 16,199 дка., в местността „ Средни ниви„ с пл.№ *** по
плана за земеразделяне на землището на с. Пчелник с ЕКАТТЕ ***, при граници и
съседи: нива с пл. N***, полски път с пл. №***, нива с пл. №***, полски път с пл.
№*** и нива с пл. №***, собственост на Л.Б.И., в частта относно размера на
уговореното арендно плащане, като УВЕЛИЧАВА дължимото арендно плащане от
ответника от стопанската 2014- 2015 год. до края на срока на договора от минимум
8.00 лева на 27.00лв./двадесет и седем лева/ на декар предоставена площ и
ОТХВЪРЛЯ искът в останалата му част до пълния предявен размер от 35.00лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд-гр.Шумен в 2-седмичен срок от уведомяване
на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: