Р Е Ш Е Н И Е

 

                                                 175/8.3.2016г. ,                          гр.Шумен

 

                                               В ИМЕТО НА НАРОДА

 

            Шуменският районен съд в публичното съдебно заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                                                                                  РАЙОНЕН СЪДИЯ: Бистра Бойн

            при секретаря Т.Т., като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 2068/2015г., за да се произнесе взе предвид следното:

            Депозирана е искова молба от З.А., М.М., А.Н., З.С., С.А. и Д.А. против М.Т.С. и А.Х.С. ***, имаща за предмет установителен иск, с правно основание чл. 124 от ГПК, във връзка с чл. 26 ал.1 предложение 3 от ЗЗД, с който се иска прогласяване на нищожност на договор за аренда на земеделска земя, сключен с Акт 22 том 2 вх.рег № 1955/2015г. със страни двамата ответници в качеството на арендодател и съответно арендатор. Правният интерес на ищците от предявяването на този иск произлиза от факта, че отдадената под наем земеделска земя била собственост на ищците и първия ответник, като наследници на М. М. К.. Предвид характера и вида на насрещните престации, както и факта, че сделката била сключена между свързани лица, с цел увреждане на правата на останалите съсобственици, договорът противоречал на добрите нрави и бил нищожен. 

          Ответниците депозират отговор, в който твърдят, че искът бил недопустим, понеже били трети лица по процесния договор и нямали правен интерес от прогласяване на нищожността му, понеже разполагали с възможността да предяват осъдителен иск срещу арендодателя. Твърдят, че с допълнителен договор, било променено арендното възнаграждение на 10 лв. на декар, което отговаряло на състоянието на имота.

          След като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, съдът констатира следното: От фактическа страна е установено, че ищците, заедно с ответника М.Т. и още девет физически лица са наследници на общия  наследодател М. М. К., починал на 12.08.1962 год., който след смъртта си оставил за свои наследници едни син с адрес в Република Турция и три дъщери, които са починали.  По реда на ЗСПЗЗ, с Решение №1Б от 09.03.1994г., ПК в с.Венец, община Венец на наследниците било възстановено правото на собственост върху  една нива от 8 дка, трета категория, местност „Куз Малкия“, имот №*** по плана за земеразделяне в землището на с.Б.. Видно от приложения Договор за аренда на земеделска земя на 24.02.2015 год., ответникът М.С. в качеството си на арендодател сключил  с ответника и негова съпруга А.С. в качеството на арендатор договор за аренда по отношение на нивата за срок от 20 години, считано от стопанската 2014г./2015г. Договорът е сключен от ответника лично, като същия не е бил в качеството си на пълномощник на другите сънаследници. В чл.3 от договора страните се уговорили, че възмездяването на арендодателя ще се осъществява чрез ежегодното заплащане от арендатора на арендна вноска в пари: 10 лв. за целия недвижим имот годишно. След депозиране на исковата молба в съда, на 16.12.2015г. било подписано споразумение за поправка на очевидна фактическа грешка в договора, като се чете, че арендодателя предоставя земеделската земя срещу наем от 10лв. на всеки декар арендована земя, за всяка стопанска година. Няма данни този документ да е бил надлежно вписан в СВ. С оглед на представените доказателства, съдът намира, че между страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за аренда по смисъла на чл.2, във връзка с чл. 1 от ЗАЗ.

            Видно от назначената, изготвена и приета експертиза, въз основа на статистически данни от ОД“Земеделие“, средното годишно рентно плащане за отдадени под аренда имоти в землището на с.Б. е в размер на 23 лв. на дка. Събрани са доказателства за състоянието на процесния имот, като видно от показанията на св.Тензиле Исмаил, нивата е била обработвана от кооперацията, като три-четири години преди сключване на настоящия договор била затревена.

            При така установената фактическа обстановка съдът намира искът за основателен. Процесния договор за аренда в частта му относно договореното арендно плащане противоречи на добрите нрави, като е сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за района при занижено значително договорено арендно плащане повече от два пъти, дори след промяната на договора. С клаузата за плащане в размер на 10лв. за целия имот, както и в последствие 10лв. на декар се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно обогатяване на  арендатора. При приложението й е налице неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане не съответства на обезщетителните  си функции. Константната съдебна практиката на ВКС приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации при двустранните договори, какъвто е и процесния случай,  може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят  границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. С оглед на това и съгласно нормата на чл.26 ал.1 предложение трето от ЗЗД, сделки сключени при нееквивалентност на престациите, каквато е настоящата са нищожни. Противоречието  с добрите нрави представлява нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният договор да породи  съответните прави последици. Нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Нищожността на  договора в частта относно арендното плащане влече след себе си нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.

           Съдът намира, че е основателно и твърдението за нищожност на договора предвид дългия срок, за който е отдаден под наем имота - 20 г. Действително ЗАЗ, след промените си през 2015г. не предвижда максимален срок на наем на земеделска земя, а единствено минимален от пет години, но предвид ниската стойност на арендната цена в процесния казус и липсата на заложена индексация спрямо инфлационни процеси и други фактори през годините, съдът намира, че срокът е прекалено дълъг. Средната продължителност на арендните договори е десет години. Още повече, че в чл.5 от настоящия договор е посочено, че в него могат да се правят допълнителни изменения на клаузите, но не и в частта му за уговорения срок. Предвидено е и автоматично продължаване след изтичане на двадесет годишния срок и единствен способ за прекратяване на договора чрез взаимно съгласие на страните. Поради което, съдът намира, че клаузата за срока на договора създава неравнопоставеност и като такава противоречи на добрите нрави и е нищожна. Същата би могла да бъде заместена от нормата на чл.4 от ЗАЗ, в случай, че целия договор не е нищожен, какъвто е настоящия.

        Неоснователни са другите твърдения за нищожност, поради противоречие с добрите нрави, посочени в исковата молба. Съгласно чл.3 ал.4 от ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30 ал. 3 от Закона за собствеността, поради което не са накърнени моралните норми при сключването на процесния договор само от ответника С.. Законът не въвежда забрана за сключването на аренден договор между лица с роднински връзка. Ирелевантно в настоящия казус е дали между съпрузите ще има арендно плащане, доколкото останалите съсобственици имат законовата възможност да получат такова чрез облигационен иск. Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

            Предвид изхода на спора, на осн.чл.78 ал.1 от ГПК, в тежест на ответниците следва да бъдат присъдени деловодните разноски на ищците в размер на 560лв.

            Водим от горното, Шуменският районен съд

 

                                                              Р Е Ш И :

 

ПРОГЛАСЯВА нищожността на Договор за аренда за аренда на земеделска земя от 24.02.2015год., с нотариална заверка на подписите рег.№*** на нотариус С. С. с рег.№024, с район на действие Районен съд- гр.Шумен, вписан в СВ с Акт №*** сключен между М.Т.С. с ЕГН: ********** в качеството си на арендодател и А.Х.С. с ЕГН: ********** в качеството на арендатор по отношение на нива в местност „Куз Малкия“, с площ 8 дка, трета категория, имот №*** по плана за земеразделяне в землището на с.Борци за срок от 20 години, считано от стопанска 2014г./2015г. и арендно плащане 10.00лв. на година, коригирано със Споразумение за поправка на очевидна фактическа грешка от 16.12.2015г. с нотариална заверка на подписите на 10.00лв. на дка., поради накърняване на добрите нрави.

 

Осъжда М.Т.С. с ЕГН: ********** и А.Х.С. с ЕГН: ********** *** да заплатят солидарно на З.Ю.А. с ЕГН: ********** ***, М.И.М. с ЕГН: ********** ***, А.Ю.Н. с ЕГН: ********** ***, З.И.С. с ЕГН: ********** *** , С.Ю.А. с ЕГН: ********** *** и Д.Р.А. с ЕГН: ********** *** направените деловодни разноски в размер на 560лв./петстотин и шестдесет лева/.

 

            Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-гр.Шумен в 2-седмичен срок от уведомяване на страните.                               

           

                                                                                                РАЙОНЕН СЪДИЯ: