Р Е Ш Е Н И Е

450/16.6.2016г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Шуменският районен съд десети състав

На седми юни две хиляди и шестнадесета година

В публично заседание в следния състав: Председател: Жанет Марчева

Секретар: П.Н.

Като разгледа докладваното от районния съдия

Гр.д. № 2508 описа на ШРС за 2015 г.

За да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е положителен установителен иск с правно основание чл.422 от ГПК, във вр. с чл.415, ал.1 от ГПК.

Депозирана е искова молба от „Голдън Пропърти – М“ ЕООД с ЕИК 200348845, със седалище и адрес на управление гр.***** срещу Е.М.М. с ЕГН ********** ***.

В исковата молба се твърди, че на 06.02.2015г. между страните по делото бил сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот. Съгласно този договор ответницата възложила на дружеството да проучи пазара и да търси на възложителя недвижим имот с цел закупуването му от възложителката. Съгласно договора ищеца имал също право на възнаграждение и неустойка, дори когато имота бъде закупен и от съпруг или роднина по права, съребрена линия или сватовство, без участието на агенцията. Недвижим имот, находящ се в гр.*****, ап.11 бил намерен и предложен на ответницата, като бил направен оглед и същата го одобрила. В последствие обаче се свързала с продавачите и продажбата на имота била осъществена с участието на нейната дъщеря, която придобила собствеността върху имота. Поради неизпълнение на задължението си по договор по инициатива на ищеца било учредено заповедно производство и образувано ч.гр.д. № 1776/2015г. по описа на ШРС, като била издадена Заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК. В заповедното производство се претендирала единствено неустойката, дължима по договора в размер на 10% от продажната цена или 4100 лв. Срещу така издадената заповед длъжникът възразил в срок и за ищецът възникнал интерес от настоящия процес. В заключение се моли съда с решение да признае за установено, че ответника дължи сума в размер на 4100 лв., представляваща неустойка по Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 06.02.2015г., както и направените по делото и в заповедното производство разноски.

Препис от исковата молба, ведно с приложенията към нея били редовно връчени на ответницата, като в законоустановения едномесечен срок от нейна страна бил депозиран писмен отговор. В отговора се сочи, че иска е допустим, но неоснователен. Твърди се, че продажбата на имота станала в изпълнение на друг договор за посредничество, сключен на 02.02.2015г. от дъщерята на М. – М. М. с друга агенция за недвижими имоти – „Престиж 066“ ЕООД. Именно въз основа на този договор била реализирана и продажбата на имота, закупен от нея на 19.02.2015г. Твърди се също, че в процесния договор за посредничество липсвали съществени елементи, поради което и облигационна връзка между страните не била възникнала. Поради гореизложеното и предявения иск бил неоснователен и не следвало да се уважава. Прави се алтернативното искане неустойката да бъде намалена до размер на 41 лева, явяваща се 10 % от офертната цена за имота, посочена в договора като 41,000 лв. Претендират се и разноски.

В съдебно заседание за ищеца се явява упълномощен представител – адв. Н.В.Н. от ШАК, който поддържа исковата молба и моли за постановяване на положително решение, като излага доводи в съдебните прения. В представените по делото писмени бележки се аргументира основателността на иска.

В съдебно заседание за ответницата се явява адв. С.Т. от ШАК, като се оспорва иска. В съдебните прения и писмените бележки се представят подробни доводи в тази връзка.

ШРС, след като взе в предвид събраните по делото доказателства и становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа страна следното:

Със Заповед за изпълнение на парично задължение № 916/06.07.2015г. по ч.гр.д. № 1776/2015г. на ШРС състав на съда е разпоредил длъжника Е.М.М. да заплати сума в размер на 4 100 лв., представляваща неустойка по т.9.1 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 06.02.1015г., ведно със законната лихва върху главницата от 06.07.2015г. до окончателното изплащане на сумата, както и разноски в заповедното производство общо в размер на 455.50 лева. В срока по чл.414 от ГПК длъжникът възразил срещу издадената заповед, като в указания законоустановен срок била предявена искова молба.

Видно от представения в исковото производство Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, между страните по делото на 06.02.2015г. бил сключен договор с предмет проучване на пазара и закупуване на недвижим имот, като срокът на действие на договора бил една година. Видно от Приложение 1 от договора страните осъществили оглед на имот – апартамент № 11, находящ се на улица ***** с офертна цена от 41 000 лв. Съгласно т.4.5 от договора възложителката следвало да води преговори във връзка с предложен от агенцията имот, като осъществи сделка за покупката му само чрез агенцията. Съгласно т.4.2 от същия страните уговорили посредническо възнаграждение в размер на 2 % без ДДС от цената на имота, описан в приложение № 1, дължимо при подписване на предварителен договор между възложителя и продавача на недвижимия имот. Възнаграждение, разноски и неустойка се дължали и в случаите когато възложителят или съпруг, роднина по права или съребрена линия, по сватовство или други свързани лица съобразно § 1 от ТЗ придобият собствеността върху имот, описан в Приложение 1 на договора без посредничеството на агенцията.

Видно от представена по делото Справка за лице на Служба по вписванията Шумен (стр.6) М. Р.М. на 19.02.2015г. придобила собствеността върху недвижим имот – апартамент 11, находящ се в гр.***** с нотариален акт, вписан в Службата по вписвания под том 3, номер 150, номер на описна книга 538 от 19.02.2015г.

Видно от удостоверение за родствени връзки № 20 от 04.12.2015г. на Община Шумен купувача на имота – М. М. е дъщеря на ответницата.

По делото е представен и договор за посредничество от 02.02.2015г., който М. М. сключила договор с „Престиж 066“ ЕООД с предмет три имота, измежду които и гореописания недвижим имот.

Така изложената фактическа обстановка се потвърждава от събраните по делото писмени доказателства, които при преценката им поотделно и в тяхната съвкупност, обосновават следните правни изводи:

По допустимостта на иска: Производството е за установяване дължимостта на сума, за която по ч.гр.д.№ 1776/2015г. на ШРС е издадена Заповед за парично задължение по чл.410 от ГПК, като в преклузивния месечен срок от уведомяване на заявителя за подаденото възражение по реда на чл.415 от ГПК е предявен иска, поради което и същия е допустим.

По основателността на иска: Предявен е иск с правно основание чл.422 от ГПК, във връзка с чл.92, ал.1 от ЗЗД. Представения по делото договор, в който била уговорена неустойката, е договор за търговско посредничество, уреждан по правилата на чл.49 – чл.51 от ТЗ. От съдържанието на същия следва, че в него се обективира постигнато съглашение по договор за посредничество, включващ не само организиране на огледи на имоти на потенциални продавачи, но и и посредничество при покупката на имота – т.4.5 от договора. Ищеца посредник основава претенцията си именно на изпълнени задължения по договора, докато ответника-възложител твърди, че не дължи неустойка по договора, тъй като не е налице валидно облигационно отношение между страните.

За да възникне задължението за изплащане на неустойка във връзка с договорно неизпълнение на задължение следва да бъдат налице следните кумулативно дадени предпоставки: наличие на валидна облигационна връзка между страните, от която да произтича задължение за изпълнение; уговорена по размер неустойка на неизпълнението; кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни и длъжникът да е нарушил договора и виновно да не го е изпълнил.

Съдът намира, че между страните е налице договор за посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който възложителя поръчва, а изпълнителя приема да посредничи при покупка на имот, описан в Приложение № 1 от договора, неразделна част от същия. По този договор агенцията за недвижими имоти е осъществила посредническа дейност и е предложила недвижим имот за оглед, както и офертна цена за същия, видно от Приложение 1 от договора. От това следва, че след като сделката за продажбата на същия се е осъществила без участието на агенцията, то възложителя – Е.М. е неизправна страна, тъй като договора има обвързваща сила не само пряко за възложителя, но разширява действието си и по отношение на неговия съпруг, роднински кръг и други лица изброени в § 1 от ТЗ. Съгласно т.9.1 от договора при виновно неизпълнение на задълженията си по договора възложителя дължи на агенцията неустойка в размер на 10 % от цената на имота, която видно от Приложение 1 е в размер на 41 000 лв. Същата се дължи при виновно неизпълнение на задължения по договора и освен, че обезпечава изпълнението му цели да обезщети посредника за евентуални вреди от неизпълнението. Поначало неустойка може да се търси, само ако са налице условията и онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена, в който смисъл е и Решение № 111 от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 714/2008 г., II т. о. постановено по реда на чл.290 от ГПК и Решение № 450 от 21.06.2010г. на ВКС по гр.д.№ 505/2009г., III г.о. Или в случая следва да се приеме, че са налице посочените по-горе кумулативно дадени предпоставки за възникване на правото на изправната страна да получи предвидената в договора неустойка. Следва да се отбележи, че ответницата е била наясно с последиците от договора и от факта, че неустойката се дължи при последващо сключване на сделка, без участието на агенцията.

Възраженията на ответника, че между страните липсва валидна облигационна връзка, тъй като някои от клаузите на договора са неуточнени, съдът намира за неоснователни. Действително в предмета на договора липсват посочени характеристики на недвижимия имот, но при тълкуването на договора следва да се търси общата воля на страните. Общата воля на страните в случая произтича от съдържанието на целия договор, като целта на същия е посредничество на агенцията във връзка със закупуване на недвижим имот описан в Приложение 1 и предложен на възложителя. Видно от Приложение 1 от договора имота е предложен на посочена офертна цена, като горното е удостоверено с подписа на възложителя. Обстоятелството, че закупуването на недвижимия имот от дъщерята на ответницата е в изпълнение на договор между нея и друга агенция, не влече недействителност на договора за посредничество по отношение на същия недвижим имот, тъй като страните по двата договора са различни, а още повече, че процесния договор е сключен на по-късна дата. Възраженията, че не е посочена датата на която е извършен огледа на имота и не е представен договор за посредничество с продавача, също са неоснователни, тъй като по договор агенцията не следва да посочва нито датата на огледа, нито да представя договор с продавача.

В настоящия случай ответната страна е направила възражение за прекомерност на клаузата за неустойка, като моли същата да бъде намалена на основание чл.92, ал.2 от ЗЗД. Предвид направеното възражение съдът дължи произнасяне по него.

Съгласно разпоредбата на чл.92, ал.2 от ЗЗД, ако неустойката е прекалено голяма в сравнение с претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти, то съдът може да намали нейния размер. Съдебната практика приема, че намаляването трябва да става с оглед съотношението на действителния размер на дължимата неустойка с претърпените вреди, но във всички случаи неустойката не трябва да се свежда до размера на вредите. Това е така, защото неустойката освен обезпечителна и обезщетителна функция има и санкционна функция, целяща да дисциплинира страните по договора. При прилагане на чл.92, ал.2 от ЗЗД съдът трябва да прецени какво е превишението на неустойката спрямо вредата, съотношението й с цената на договора, абсолютният й размер, дали кредиторът е могъл да избегне вредите като положи грижата на добър стопанин, както и да съобрази обичайната практика за уговаряне на неустойка при договори от същия вид. В този смисъл е Решение № 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 589/2008 г., II т. о., ТК, постановено по реда на чл.290 от ГПК и задължително за приложение от настоящия състав. В настоящия случай съобразявайки общата цена на сключения договор, която се изчислява като 2% без ДДС от цената на имота ( или сумата от 820 лв., което представлява сумата която агенцията би получила при точно изпълнение на договора от страна на възложителя) и съобразявайки размера на уговорената неустойка (4 100 лв.), то е налице значително превишение на неустойката над вредите и това води до извод за прекомерност на същата. Предвид обаче, че неустойката има и наказателна функция, то съдът намира, че същата следва да бъде намалена от 10% на 3 % от цената на имота, посочен в Приложение 1 от договора, което в парична стойност е 1230 лв.

Възражения за нищожност на неустойката поради това, че накърнява добрите нрави и излиза извън присъщите си функции са въведени за първи път в хода на съдебните прения, поради което същите не следва да бъдат обсъждани, като преклудирани във времето. По отношение на възраженията за размера на неустойката и че същата следва да се определи математически на 41 лв., съдът намира същото за неоснователно. Видно от офертната сума, посочена в Приложение 1 на договора, същата е 41 000 лв., като за съда не съществува съмнение относно размера. Следователно и размера на неустойката е ясно и точно определим.

Предвид всичко гореизложено, предявения иск следва да бъде уважен частично, като в останалата му част до пълния предявен размер бъде отхвърлен като неоснователен.

Изходът на спора и искането на ищеца за присъждане на реализираните от него разноски, подкрепено с доказателства за действително реализирани такива, обосновават положителното произнасяне за тези в настоящото и в заповедното производство, съобразно обаче размера на уважените искове. В заповедта за изпълнение са включени разноски в размер на общо 445.50 лв., от които 82 лв. заплатена държавна такса и 373.5 лв. заплатено адвокатско възнаграждение. Направените от ищеца разноски в настоящото производство са общо в размер на 632 лв., от които 82 лв. държавна такса и 550 лв. адвокатско възнаграждение. Съобразно изложеното по-горе, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените в заповедното производство разноски, съобразно уважената част на иска, които са общо в размер на 133.65 лв., а тези в исковото производство са в размер на 189.60 лв.

Направено е искане от ответника в неговия писмен отговор да бъде осъден ищеца да заплати направените от него разноски и в двете производства, като съдът констатира, че не са представени доказателства за тях, поради което и искането се явява неоснователно.

Водим от горното и на основание чл.235 от ГПК, съдът

Р Е Ш И

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че в полза на “ГОЛДЪН ПРОПЪРТИ – М“ ЕООД с ЕИК 200348845, със седалище и адрес на управление гр.*****, представлявано от Й.М.Т. съществува вземане от Е.М.М. с ЕГН ********** с адрес *** в размер на 1230 лв.( хиляда двеста и тридесет лева), представляваща неустойка, дължима по силата на т. 9.1 от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 06.02.2015г. сключен между страните по делото, като отхвърля иска в останалата му част за разликата до пълния му предявен размер от 4100 лв. като неоснователен.

ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК Е.М.М. с ЕГН ********** да заплати на “Голдън пропърти - М“ ЕООД с ЕИК 200348845 разноски по заповедното производство в размер на 133.65 лв. (сто тридесет и три лева и шестдесет и пет лева) и по настоящото производство в размер общо на 189.60 лв. (сто осемдесет и девет лева и шестдесет стотинки), съразмерно с уважената част на исковете.

ОТХВЪРЛЯ искането на ответника за присъждане на разноски в производството, като неоснователно.

Решението подлежи на обжалване пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: