Р Е Ш Е Н И Е

798/11.11.2016г. , Град Шумен

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Шуменският районен съд седми състав

На 29 (двадесет и девети) септември Година 2016

В публично съдебно заседание, в следния състав:

Председател Теодора Йорданова-Момова

Секретар Е.П.,

Прокурор . . . . . . . . . . . . . . . .,

като разгледа докладваното от съдия Т. Йорданова-Момова

гражданско дело номер 3373 по описа за 2015 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове при условията на евентуалност с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 вр. чл. 17 от Закона за задълженията и договорите и чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността.

В исковата си молба до съда В.Б.П. и Д.Ч.И. твърдят, че на 16.10.2008 г. прехвърлили на „И.Б.С.“ ООД гр. Варна 77/100 ид. части от собствения им недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентифакатор 83510.660.646 по кадастралната карта на гр. Шумен срещу задължение на дружеството да проектира, изгради и въведе в експлоатация жилищна сграда, в която два апартамента и два гаража ще бъдат собственост на ищците. По този начин, между тях възникнала съсобственост върху незастроения имот. Посоченият ответник не изпълнил задълженията си по договора. На 14.12.2015 г. с П. се свързало непознато нему лице, което му заявило, че придобило собствеността върху 77/100 ид. части от процесния имот и отправил предложение да купи притежаваните от ищците 23/100 ид. части. След извършени справки, П. и И. установили, че на 30.09.2015 г. „И.Б.С.“ ЕООД гр. Варна и Г.Д.Г. сключили договор за замяна, по силата на който дружеството прехвърлило на последния правото си на собственост върху 77/100 ид. части от описания по-горе недвижим имот, а Г. прехвърлил на търговеца правото на собственост върху недвижим имот с площ 1,803 дка, находящ се в землището на с. Марково, обл. Шумен. Считат, че този договор за замяна е нищожен като привиден, тъй като прикрива действително сключения между ответниците договор за продажба на процесните идеални части. Доводите им за това са, че разликата в данъчните оценки на двата заменяни имота е около 28 пъти, както и обстоятелството, че сключвайки такъв вид договор, ответното дружество заобикаля разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС, задължаващо го при сключване на договор за продажба да отправи предложение в тази насока до съсобствениците си. Моли съда да постанови решение, по силата на което договор за замяна, извършен с нот. акт № 156, том V, рег. № 8864, дело № 892/2015 г. на нотариус рег. № 222 на НК с район на действие – Районен съд гр. Шумен да бъде признат за нищожен – като привиден и прикриващ договор за продажба. При условията на евентуалност, в случай на уважаване на тази претенция, молят молят, да бъде допуснато изкупуване, при равни дялове от тяхна страна на 77/100 идеални части – дял на ответника „И.Б.С.“ ЕООД гр. Шумен от следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 83510.660.646 с площ 365 кв.м, по кадастралната карта на гр. Шумен, като ответникът Г.Г. бъде заместен от ищците в договор за продажба на недвижим имот, сключен с привиден договор за замяна, извършен с нот. акт № 156, том V, рег. № 8864, дело № 892/2015 г. на нотариус рег. № 222 на НК, при действително уговорените условия – цена в размер на 292,09 лева, като му бъдат присъдени направените разноски по делото.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, всеки от ответниците подава отговор на исковата молба, с който оспорва претенцията. Оспорват изложеното в исковата молба относно наличието на привидна сделка между тях. Излагат, че разликата в данъчните оценки на заменените между тях недвижими имоти се дължи на обстоятелството, че същите са съответно земеделски и имот, находящ се в урбанизирана територия. Още повече, относно имота, в който ищците са съсобственици, били налице пречки за извършване на застрояването му. Молят, претенциите да бъдат отхвърлени, като Г. отправя искане му бъдат присъдени деловодните разноски

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност се установи от фактическа страна следното: видно от приложените нотариални актове №№ 92, том 3, рег. № 5003, дело № 539/2000 г. и 93, том 3, рег. № 5004, дело № 540/2000 г. е, че В.Б.П. и Д.Ч.И. придобили правото на собственост върху два недвижими имота, находящи се в гр. Шумен, представляващи съответно парцел XII-1874 в кв. 67б и парцел XIII-1875 в кв. 67б по плана на града. Съдът констатира от представената заповед № 62/17.03.2008 г. на главния архитект на Община Шумен, че било допуснато изработването на проект за подробен устройствен план на гр. Шумен като двата парцела се обединяват. С договор, обективиран в нотариален акт № 30, том 12, рег. № 10116, дело № 1545/16.10.2008 г. на нотариус рег. № 019 на НК, ищците продали на „И.Б.С.“ ООД гр. Варна, представлявано от О.В.М. следния недвижим имот: 77/100 идеални части от поземлен имот УПИ XII-218,219 с площ от 348 кв.м в кв. 67б по плана на гр. Шумен, съставляващ поземлен имот с идентификатор 83510.660.646 по КК на гр. Шумен, ул. „***“ № 24 с площ 385 кв.м за сумата 8342,72 лв., като вместо плащане купувачът се задължава да проектира, изгради и въведе в експлоатация имотите 23% от общото РЗП, вкл. общите части, собственост на продавачите за своя сметка в срок от 24 месеца, считано от датата на разрешителното за строеж по одобрен архитектурен проект. Видно от нотариален акт № 156, том 5, рег. № 8864, дело № 892/30.09.2015 г. на нотариус рег. № 222 на НК е, че „И.Б.С.“ ЕООД гр. Варна и Г.Д.Г. сключили договор за замяна на недвижими имоти, по силата на който дружеството прехвърлило на Г. 77/100 ид. части от описания по-горе недвижим имот, а последният, от своя страна прехвърлил на търговеца правото на собственост върху следния недвижим имот: овощна градина с площ 1,803 дка, пета категория, в местността Геракинката, имот № 017056 по плана за земеразделяне на с. Марково, общ. Каспичан, обл. Шумен. В акта са посочени данъчните оценки на двата имота, възлизащи съответно на 9867,60 лв. и на 292,09 лв. В представената по делото справка по лице, изд. от Служба по вписванията гр. Нови пазар на 11.05.2016 г. за вписванията, отбелязванията и заличаванията по персонална партида на Г.Д.Г. е отразено, че същият придобил собствеността върху заменяния недвижим имот, представляващ земеделска земя на 15.09.2015 г. В изисканото от нотариус рег. № 222 на НК копие на нотариално дело № 892/2015 г. се съдържа пълномощно рег. № 7853/02.09.2015 г. на същия нотариус, по силата на което управителят на „И.Б.С.“ ЕООД упълномощил Р.О.М. да представлява същото, като се разпорежда с процесните идеални части от недвижим имот със сделка по неин избор – продажба, дарение, замяна, както и да сключва договор за доброволна делба, договор за законна/договорна ипотека и други неизброени договори, като в случай, че избере възмездна сделка, да договаря продажна цена на имота не по-ниска от данъчната му оценка, включително да получи продажната цена. В нотариалното дело са налице и удостоверения за данъчните оценки на заменяните имот, като същите съответстват на отразеното в нотариалния акт.

Разпитаният в качеството му на свидетел по делото адв. И.И. от ШАК сочи, че през м. декември 2015 г. с него се свързал В.П., тъй като на последния било известно, че ответното дружество е клиент на свидетеля и поискал да извърши справка дали процесните идеални части от недвижим имот са продадени на трето лице. И. извършил справка в СВ гр. Шумен и предоставил информацията на ищеца. В качеството си адвокат, свидетелят бил запознат със случая относно процесния недвижим имот, като клиентът му не можел да изпълни задълженията си по договора, поради което И. препоръчал да бъде сключен договор за продажба с П. и И., но предложението му било отхвърлено.

По делото, като свидетел е разпитан и С.Г., който излага, че бил колега на В. П.. Описва, че на 04.04.2016 г. присъствал на проведен от ищеца телефонен разговор, който изслушал, тъй като мобилното устройство на последния било включено на високоговорител. Разговорът се състоял с Г., който заявил на П.: „разбрах, че си прекратил делото“, като изразил желание да се срещнат и да се разберат, тъй като е дал няколко хиляди лева за имота, както и че намерил купувач за 40 хиляди лева.

Предвид така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Установи се по делото, че на 16.10.2008 г., чрез сключен договор в нотариална форма, между В.П., Д.И. и „И.Б.С.“ ООД /понастоящем ЕООД/ гр. Варна /понастоящем гр. Шумен/ възникнала съсобственост върху процесния недвижим имот, находящ се в гр. Шумен, като дружеството придобило 77/100 ид. части от същия. Доказа се, че на 30.09.2015 г., последното сключило с ответника Г.Г. договор за замяна на тези 77/100 ид. части с недвижим имот, съставляващ земеделска земя, находяща се в землището на с. Марково, обл. Шумен.

По претенцията с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. пето вр. чл. 17, ал. 1 от ЗЗД:

Ищците се позовават на нищожност на сключения между ответниците договор за замяна като привиден. Макар и различен, в случая, искът за установяване на нищожността на привидния договор е предявен съвместно с иска за разкриване на прикрита сделка, тъй като се касае за относителна симулация. Твърденията са, че нищожният привиден договор за замяна прикрива сключен между страните договор за продажба.

В. П. и Д. И. носят доказателствената тежест за установяване на горното. В тази насока, няма пречка това да се осъществи както чрез писмени, така и чрез гласни доказателствени средства. По отношение на ищците, явяващи се трети лица, срещу които е насочена сделката, не важи недопустимостта за свидетелски показания, установена в разпоредбата на чл. 165, ал. 2 от ГПК. Допустимо е, доказването да бъде извършено и чрез косвени доказателства, ако разгледани в съвкупността си същите водят до единствен и несъмнен извод за наличие на симулация.

В случая, са налице именно косвени доказателства в тази насока: установеното чрез показанията на свид. И., че ответното дружество имало намерение да сключи договор за продажба с ищците на процесните идеални части от недвижимия имот, тъй като не било в състояние да изпълни задълженията си, поети с договора за продажба, подписан през 2008 г.; обстоятелството, че в подписаното от управителя на дружеството пълномощно, по силата на което последното било представлявано при подписване на атакуваната сделка са изброени различни правни сделки, които пълномощникът може да сключи, но при сключване на възмезден договор се сочи конкретно: „продажната цена“; фактът, че е налице огромна разлика в стойностите на двата заменяни имота – данъчната оценка на процесните идеални части се равнява на 9867,60 лв., а на имота, представляващ земеделска земя – на 292,09 лв. Тоест, стойността на съсобствения имот е 33 пъти по-висока от тази на другия имот. Недоказани са твърденията на ответниците, че последният съставлява орехова градина и че дружеството имало намерение да осъществява дейност, свързана с отглеждане на такъв вид насаждения. Следва да се отбележи и обстоятелството, че Г. Г. придобил собствеността върху овощната градина петнадесет дни преди сключване на договора за замяна. Не на последно място, косвено доказателство относно действителната воля на страните по атакувания договор се явява съдържащото се в показанията на свид. С. Г., от които се установява, че ответникът Г. е заявил на ищеца П., че е „платил хиляди левове за имота“.

След извършване на съвкупна преценка на събраните и цитирани по-горе косвени доказателства, съдът намира, че разгледани във взаимна връзка и логичната последователност на установените чрез тях действия на страните, води до единствено възможен извод – че при сключване на договора за замяна от 30.09.2015 г. „И.Б.С.“ ЕООД гр. Варна и Г.Г. са постигнали съгласие сделката да не прояви характерните си правни последици между тях, а правните последици на договор за продажба.

Поради това, претенцията на ищците следва да бъде уважена, като атакувания договор за замяна бъде прогласен за нищожен като привиден.

Съгласно нормата на чл. 17, ал. 1 от ЗЗД, ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност. В конкретния случай, предвид установеното по-горе, съдът приема, че действителната воля на „И.Б.С.“ ЕООД и Г.Г. е била да сключат договор за продажба, който е действителен.

По претенцията с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС:

Съгласно разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. При неизпълнение на тези задължения, в алинея втора на цитирания текст е предвидена възможността за заинтересования съсобственик да изкупи тази част при действително уговорените условия. Законодателят е предвидил преклузивен двумесечен срок от продажбата за предявяване на иск за изкупуване. Тоест, дадено е право на съсобственик да бъде предпочетен при продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на съсобствеността. Искът е конститутивен и с уважаването му се реализира потестативно право, тъй като се упражнява с изявление от непоканения непродаващ съсобственик и има за последица настъпването на правна промяна. За да бъде уважен искът за изкупуване, ищецът следва да установи, че е налице съсобственост, валидно сключен договор за продажба от друг съсобственик и липса на отправено предложение от продавача до съсобственика, предявил претенцията.

Безспорно, ищците депозират претенцията си в двумесечния преклузивен срок, посочен по-горе, тъй като се доказа, че са узнали за сключената сделка през м. декември 2015 г., като искът е предявен през същия месец.

Доказа се, че към 30.09.2015 г. В.П., Д.И. и „И.Б.С.“ ЕООД са били съсобственици на процесния поземлен имот, находящ се в гр. Шумен. Предвид установеното по-горе относно недействителността на договора за замяна, прикриващ договор за продажба и прилагането на правилата относно този вид договори, следва да се приеме за доказано, а и не се спори между страните, че продавачът – съсобственик не е отправил предложение до другите съсобственици за изкупуване на собствените му идеални части. Според разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС, лицето което изкупува идеалните части, встъпва в правата на купувача при действително уговорените условия на продажбата. Едно от съществените условия на продажбата е цената на същата. Съдът намира, че тезата на ищците за наличието на уговорена цена между страните по договора за продажба възлиза на 292,09 лв. – стойността на данъчната оценка на заменяния земеделски имот, се явява неоснователна. В случая, не са налице данни за действително уговорената продажна цена между ответниците, но съгласно нормата на чл. 162 от ГПК, основателният иск не може да бъде отхвърлен поради липса на достатъчно данни за неговия размер. В тази хипотеза, съдът определя размера по своя преценка или ползва заключение на вещо лице. В конкретния случай, съдът приема, че самостоятелно следва да определи действително уговорената между ответниците продажна цена на процесните 77/100 ид. части от имота, като счита, че такава се явява данъчната оценка на същите към 30.09.2015 г., а именно – 9867,60 лв.

Ето защо, претенцията на ищците за изкупуване на 77/100 ид.части от имота се явява основателна и доказана, поради което следва да бъде уважена, като бъде допуснато същите да изкупят идеалните части за действително уговорената продажна цена – 9867,60 лв.

Следва да бъде постановено, в съответствие с чл. 33, ал. 3 от ЗС, че ако съсобствениците не платят дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право в тази му част.

На осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените разноски по делото в размер на 1394,70 лева.

На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, на ищците следва да бъде даден шестмесечен срок, считано от влизане в сила на настоящото решение, да извършат отбелязването му в Служба по вписванията гр. Шумен.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на привиден договор за замяна на недвижими имоти, извършен с нот. акт № 156, том 5, рег. № 8864, нот. дело № 892/2015 г. на Нотариус рег. № 222 на НК с район на действие Районен съд – Шумен, вписан в Служба по вписванията гр. Шумен с дв. вх. рег. № 7176, вх. № 7217/30.09.2015 г., акт № 111, том 20, дело № 3906/30.09.2015 г., прикриващ действителен договор за продажба от „И.Б.С.” ЕООД, с ЕИК 175427191, седалище: гр. Шумен, адрес на управление: гр. Шумен, ул. „***“ № 18, представлявано от О.В.М., на Г.Д.Г. с ЕГН **********,***, на 77/100 (седемдесет и седем стотни) идеални части от поземлен имот УПИ XII-218,219 с площ от 348 кв.м в кв. 67б по плана на гр. Шумен, съставляващ поземлен имот с идентификатор 83510.660.646 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Шумен, одобрени със Заповед № РД-18-52/25.11.2005 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Шумен 9700, ул. „***“ № 24, с площ 385 кв.м, трайно предназначения на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м), съседи: 83510.660.404, 83510.660.231, 83510.660.216, 83510.660.217, 83510.660.220, за действително уговорена продажна цена сумата от 9867,60 лв. (шестстотин лева), на основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 вр. чл. 17, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.

ДОПУСКА заинтересованите съсобственици В.Б.П. с ЕГН **********,*** и Д.Ч.И. с ЕГН **********,***, ДА ИЗКУПЯТ, на основание чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността, при равни дялове, продадените от съсобственика „И.Б.С.” ЕООД гр. Варна (понастоящем гр. Шумен), на третото лице Г.Д.Г., с прикрит договор за продажба, извършен с нотариален акт № 156, том 5, рег. № 8864, нот. дело № 892/2015 г. на Нотариус рег. № 222 на НК с район на действие Районен съд – Шумен, вписан в Служба по вписванията гр. Шумен с дв. вх. рег. № 7176, вх. № 7217/30.09.2015 г., акт № 111, том 20, дело № 3906/30.09.2015 г. 77/100 (седемдесет и седем стотни) идеални части от поземлен имот УПИ XII-218,219 с площ от 348 кв.м в кв. 67б по плана на гр. Шумен, съставляващ поземлен имот с идентификатор 83510.660.646 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Шумен, одобрени със Заповед № РД-18-52/25.11.2005 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. Шумен 9700, ул. „***“ № 24, с площ 385 кв.м, трайно предназначения на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м), съседи: 83510.660.404, 83510.660.231, 83510.660.216, 83510.660.217, 83510.660.220, за действително уговорената продажна цена сумата от 9867,60 лв. (девет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и 60 стотинки), по иска, предявен от В.Б.П. с ЕГН ********** и Д.Ч.И. с ЕГН ********** против „И.Б.С.” ЕООД гр. Шумен, представлявано от О.В.М. и Г.Д.Г. с ЕГН **********.

В случай, че съсобствениците В.Б.П. и Д.Ч.И. не платят на действителния купувач Г.Д.Г. дължимата поради изкупуването действително уговорена продажна цена от 9867,60 лв. (девет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и 60 стотинки) ведно с другите, направени от него разноски по сделката, обективирана в нотариален акт нотариален акт № 156, том 5, рег. № 8864, нот. дело № 892/2015 г. на Нотариус рег. № 222 на НК с район на действие Районен съд – Шумен, вписан в Служба по вписванията гр. Шумен с дв. вх. рег. № 7176, вх. № 7217/30.09.2015 г., акт № 111, том 20, дело № 3906/30.09.2015 г. в едномесечен срок от влизането на решението в сила, настоящото решение се счита обезсилено по право, на основание чл. 33, ал. 3 от Закона за собствеността.

ОСЪЖДА „И.Б.С.“ ЕООД гр. Шумен и Г.Д.Г. да заплатят на В.Б.П. и Д.Ч.И. направените деловодни разноски по настоящото дело, в размер на 1394,70 лв.

На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, ДАВА шестмесечен срок на ищците В. Б.П. и Д.Ч.И., считано от влизане в сила на настоящото постановено по вписана искова молба решение, да извършат отбелязването му в Служба по вписванията гр. Шумен.

Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Шуменски окръжен съд.

Районен съдия: