Р Е Ш Е Н И Е

 

1108/14.12.2018г. , гр.Шумен

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

    Районен съд – Шумен, XVI-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на  двадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година, в следния състав:

                                                                  Районен съдия: Мирослав Марков     

при секретаря Мария Найдева, като разгледа докладваното от съдията

гр.дело № 698 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид следното:  

Производството е водено по искова молба от Р.С.Д. срещу И.П.И. и ЗП И.С.Х.. След уточняване на исковата молба, ищецът Р.С.Д. иска от съда да постанови решение, с което да се прогласи за нищожен сключеният на 29.09.2017г. Договор за наем на недвижими имоти между И.П.  И. с ЕГН ********** с ЕГН ********** на основание чл.26, ал.1, предл.3-то от ЗЗД, а в условията на евентуалност на основание 26, ал.1, предл.2-ро от ЗЗД.

Ищецът обосновава съществуващия за него правен интерес от завеждане на исковата претенция, навеждайки следните фактически твърдения:

Страните са били съпрузи до 19.01.2018г. По време на брака са придобили в режим на СИО десет на брой недвижими имота, които не са разделили. Тези имоти са декларирани за период 2008г.-2018г., като имоти, ползващи се с регистрация в Анкетна карта за регистрация на земеделски стопанин. На 29.09.2017г. първият ответник И.П.И. сключил Договор за наем на недвижими имоти с вторият ответник  Земеделски производител И.С.Х. /негова майка/, включващ придобитите в режим на СИО десет на брой недвижими имота Срокът на договора е определен за 6 години. Посочената наемна цена за една година е 20 лв./на декар, за първите 3 години и 25 лв./на декар за следващите 3 години. На 09.01.2018 г. ищцата узнала това обстоятелство и на 11.01.2018г.  връчила на И.С.Х. изявление за разваляне на този договор за наем. На 25.01,2018г. с нотариален акт за дарение вх.рег.№288, акт №21,том 2, дело 216 от 25.01.2018г. И.П. дарил на двете ни деца П. И.И. и И.И.И. собствената си идеална част от процесните недвижими имоти, като си запазил пожизнено правото на ползване. Ищцата, която се легитимира като собственик на ½ идеална част от процесните земеделски земи, основава исковата си претенция твърдейки, че й се пречи да ползва имотите по предназначение, тъй като имотите са отдадени под наем от наемодателя на  възходящ по права линия, без нейното знание и съгласие. Посочва, че наемната цена не е реална и наемодателят е запазил правото си на ползване. Счита, че сключеният договор за наем на недвижими имоти от 29.09.2017г. е нищожен поради противоречие с добрите нрави, поради което моли, да се постанови решение, с което да се прогласи неговата нищожност. Претендира разноски.

В съдебно заседание и в писмено становище по делото, иска съдът да постанови решение, с което да уважи предявените искове, като основателни и доказани. Твърди, че по делото е установено, вкл. и от приетата експертиза, че цената на атакувания договор не е пазарна, поради което същият противоречи на добрите нрави.  Като аргумент се сочи, че договорът за наем е сключен за срок от 6 години, което обстоятелство е заобикаляне на закона, по аргумент на чл.229 от ЗЗД. Ищцата споделя мнение, че с това й се пречи, като собственик на идеална част от процесните имоти да ползва собствеността си по предназначение и ограничава правата й. Допълнителни аргументи изтъква, в смисъл, че имотите са отдадени под наем от ответника на майка си, като си запазва право да ги ползва; че под наем е отдадена и идеална част на ищцата, без нейно знание и съгласие, на нереална и несъответстваща на пазара цена.

В съдебно заседание, ищцата представя писмено изявление за разваляне на един конкретен договор за наем, сключен ответника И.Х., по отношение на имот, който не е предмет на настоящото производство.

Възражения на ответните страни:

Двамата ответници, чрез процесуалният си представител оспорват основателността на предявената искова молба. Посочват, че е налице частична недопустимост на молбата, предвид на това, че като собственик на 1/2 ид.част от имотите, предмет на оспорения договор за наем, ищцата не е легитимирана да иска прогласяване нищожност па целия договор. Твърдят, че не е налице нищожност на процесния договор, като наемната цена е реална за подобен вид имоти. Изразяват становище, че ищцата като собственик на 1/2 ид.част от имотите, предмет на оспорения договор за наем, не е легитимирана да иска прогласяване нищожност на целия договор. Посочват, че твърдението за нереално ниска наемна цена е неоснователно заради това, че средната наемна цена за подобен вид земеделски имоти в землището на с. Х.К. е към тази стойност и през 2016 г. ищцата е сключила договор за аренда със същото физическо лице на овощна градина при арендна вноска 20 лв. за дка, със срок на действие 10 години.

Според ответните страни, не е налице и заобикаляне на закона, тъй като отдаването под наем на имот СИО е действие по управление и съгласно чл.24, ал.2 от СК всеки от съпрузите може да го извършва. Прекратяването на брака има за последствие преобразуването на съпружеската имуществена общност в обикновена съсобственост, при която всеки съсобственик има право да се разпорежда със своя дял чрез дарение без съгласие на другия съсобственик. Това право на ползване върху земеделските имоти ми дава възможност да получавам добиви те, респ. наемите за тях, във връзка с чл.56 от ЗС. Твърдят, че не съществува законово основание за прекратяване на договора за наем, след прехвърляне правото на собственост, като запазването на правото на ползване при отчуждаване на собствеността е предвидена в закона възможност, която не води до нищожност.

Относно възраженията на ищцата, че договорът за наем е сключен за повече от 3 години, ответниците сочат, че е възможно да намери приложение повелителната разпоредба на чл.229 от ЗЗД, поради което тя не може да доведе нищожност на договора. Претендират се разноски.

  При преценката на доказателствата, съдът е взел предвид и събрал като относими по делото представените писмени доказателства: с исковата молба – ксерокопия на: нот. акт №39, том VI, рег. №3170, дело №694/2010 г. на нотариус Св. Н. при РС – Велики Преслав, нот. акт №171, том V, рег. №3028, дело №650/2010 г. на нотариус Св. Н. при РС – Велики Преслав, нот. акт №115, том III, рег. №1005, дело №561/2004 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №98, том XVI, рег. №4173, дело №3253/2006 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №189, том VII, рег. №3886, дело №892/2009 г. нот. акт №115, том III, рег. №1005, дело №561/2004 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №170, том I, рег. №378, дело №187/2005 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №7, том I, рег. №26, дело №7/2006 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №105, том III, рег. №934, дело №555/2005 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №86, том I, рег. №170, дело №95/2005 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, договор за наем на недвижими имоти акт 200, том I вх. №1053/2017 г. Агенция по вписванията – В. Преслав с нот. заверка, изявление за разваляне на договор за наем от 29.09.2017 г. до И.Х., обратна разписка от 11.01.2018 г. на Еконт експрес – Шумен, констативен протокол от 12.01.2018 г. с нот. заверка, удостоверение изх. №Ш161/18.01.2018 г. от МЗХГ ОД „Земеделие“ – Шумен, нот. акт №10, том I, рег. №59, дело №8/2018 г. на нотариус Юл. С. при РС – Велики Преслав, справка по лице от СВ – Велики Преслав за И.И. за периода от 12.02.1918 г. до 12.02.2018 г., препис-извлечение от Решение №918/08.12.2017 г. по гр.д. №1628/2017 г. на ШРС, регистрационна карта на земеделския производител от 27.02.2012 г. на Р. И., справка за дейността на Р. И. от Регистър на земеделските стопани от 06.04.2017 г., анкетен формуляр за местонахождение на имота ЕКАТТЕ 78210 с. Х.К., общ. В. Преслав, обл. Шумен – Таблица 1, Анкетна карта за регистрация на земеделски стопани от 06.04.2017 г. от Р. И. ведно с Таблица 2, Таблица 3 и Таблица 4, Решение от 01.12.2016 г. по гр. д. №2392/2016 г. на РС – Сара Загора, Решение №175/08.03.2016 г. по гр.д. №2068/2015 г. на ШРС, Решение №14/20.03.2015 г. по гр.д. №5426/2014 г. на ВКС; с отговора на исковата молба – ксерокопия на: договор за аренда на земеделска земя №63, том I, рег. №471/2016 г. на АВ – В. Преслав; представените с молба от 20.06.2018 г. от ищеца – ксерокопия на: Решение №119/22.03.2011 г. по гр.д. №485/2010 г. на ВКС, искова молба рег. №698/2018 г. на ШРС, молба от Р.Д. от 11.04.2018 г. до ШРС, нот. акт №39, том VI, рег. №3170, дело №694/2010 г. на нотариус Св. Н. при РС – Велики Преслав, нот. акт №171, том V, рег. №3028, дело №650/2010 г. на нотариус Св. Н. при РС – Велики Преслав, нот. акт №115, том III, рег. №1005, дело №561/2004 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №98, том XVI, рег. №4173, дело №3253/2006 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №189, том VII, рег. №3886, дело №892/2009 г. на нотариус Св. Н. при РС – Велики Преслав, нот. акт №170, том I, рег. №378, дело №187/2005 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №7, том I, рег. №26, дело №7/2006 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №105, том III, рег. №934, дело №555/2008 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, нот. акт №86, том I, рег. №170, дело №95/2005 г. на съдия по вписванията при РС – Велики Преслав, договор за наем на недвижим имот акт 200, том I вх. рег. №1053/2017 г. на АВ – В. Преслав, изявление за разваляне на договор за наем от 29.09.2017 г. до И.Х. с нот. заверка, обратна разписка от 11.01.2018 г. от Еконт експрес – гр. Шумен, констативен протокол от 12.01.2018 г. с нот. заверка, удостоверение изх. №Ш161/18.01.2018 г. от МЗХГ ОД „Земеделие“ – Шумен, нот. акт №10, том I, рег. №39, дело №8/2018 г. на нотариус Юл. С. при РС – Велики Преслав, справка по лице от СВ – В. Преслав за И.И. за периода от 12.02.1918 г. до 12.02.2018 г., препис-извлечение от Решение №918/08.12.2017 г. по гр.д. №1628/2017 г. на ШРС, регистрационна карта на земеделския производител от 27.02.2012 г. на Р. И., справка за дейността на Р. И. от Регистър на земеделските стопани от 06.04.2017 г., Анкетна карта за регистрация на земеделски стопани от 06.04.2017 г. от Р. И., анкетен формуляр за местонахождение на имота ЕКАТТЕ 78210 с. Х.К., общ. В. Преслав, обл. Шумен – Таблица 1, Таблица 2, Таблица 3 и Таблица 4, Решение от 01.12.2016 г. по гр. д. №2392/2016 г. на РС – Сара Загора, Решение №175/08.03.2016 г. по гр.д. №2068/2015 г. на ШРС, Решение №14/20.03.2015 г. по гр.д. №5426/2014 г. на ВКС; представените с отговора от 22.08.2018 г. от И.Х.– ксерокопия на: договор за аренда на земеделска земя №63, том I, рег. №471/2016 г. на АВ – В. Преслав, договор за отдаване на земеделски земи под наем от 19.10.2016 г., договор за аренда на земеделска земя акт №124, том №IX, рег. №4711 от 27.08.2015 г. на СВ – В. Преслав с нот. заверка, договор за аренда на земеделска земя акт №114, том IX, рег. №4665 от 26.08.2015 г. на СВ – В. Преслав; представените в съдебно заседание от ищцовата страна: удостоверение изх. №195/06.11.2018 г. от ОД „Земеделие“ Шумен, ОСЗ – Велики Преслав, ксерокопие на анкетна карта за регистрация на земеделски стопанин за И.С.Х. от МЗХ ведно с копие на анкетен формуляр вх. №08/27.10.2017 г. и ксерокопие на изявление за разваляне на договор за аренда от 05.05.2016 г. до И.Х. с нот. заверка на подписите; представените от ответната страна в днешното съдебно заседание – ксерокопия на: РКО №4/02.10.2018 г. ведно с операционна бележка №12/02.10.2018 г., операционна бележка №9/02.10.2018 г. и операционна бележка №13/01.11.2017 г.

По делото е поискана, назначена и приета съдебно-техническа експертиза със задача да отговори каква е средната пазарна стойност на месечен наем на процесните имоти.

Настоящият съдебен състав, след като взе предвид събраните по делото доказателства и становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установени следните фактически констатации:

Пред първата инстанция са предявени:

1. Главен иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, за обявяване за нищожен на договор за Договор за наем на недвижими имоти сключен на 29.09.2017 г. между И.П.И. и Земеделски производител И.С.Х., чийто подписи били удостоверени от нотариус №661 от НК, с район на действие РС-В.Преслав на 29.09.2017г., рег.№1053, том.1, №200, вписан под №7 от 09.01.2018г. в Службата по вписванията при РС-В.Преслав, поради накърняване на добрите нрави.

2. Предявен при условията на евентуалност иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.2-ро от ЗЗД, за обявяване на същия договор за нищожен поради, заобикаляне на закона.

Страните са бивши съпрузи. По време на брака, който продължил до 19.01.2018г. са придобили в режим на СИО десет на брой недвижими имота, които не са разделили, както следва:

1.   Нива с площ от 8.232 дка, 4 категория,местност „До Камчия“, съставляваща имот №015007, по плана на село Х.К., община Велики Преслав при граници:имот №015008, имот №015006,и имот № 000067-полски път;

2.   Земеделска земя, находяща се в землището на село Х.К., община Велики Преслав, ЕККАТЕ №78210, а именно: Нива на площ 16.003 дка, четвърта категория, в местността „До Камчия“, представляваща имот №015011, по плана за земеразделяне на землището при граници и съседи: нива №015012, полски път №015002, нива № 015010, и землищна граница,

3.   Нива от 9.709 дка, в местността „Караач“, трета категория, съставляваща имот № 018019 по плана за земеразделяне на землището на село Х.К.. община Велики Преслав, при граници: имот № 018018, на Беню Кост Бенев. землищна граница, имот № 018020. на Г.Д.Г., и полски път;

4.   Нива на площ 3 дка, четвърта категория, в местността „Янаклък“, представляващ Имот №019005 по плана за земеразделяне на землището при граници: водоем, имот № 019007. 019004. полски път, полски път и имот № 019006;

5.   Нива представляваща Имот № 015035, с площ 6.681 дка., четвърта категория в местността „До Камчия“ в землището на село Х.К., с ЕККАТЕ 78210 община Велики Преслав при граници: имот №015036, имот №015022. имот №015002- полски път;

6.   Нива с площ 4.611 дка. четвърта категория, находяща се в местността „Янаклък", представляваща имот №019007. по плана за земеразделяне на землището на село Х.К., община Велики Преслав, при граници: имот №019004, имот №019005. водоем, имот №019006, полски път и имот №019008;

7.   Нива от площ 3.304 дка, четвърта категория, в местността  „Разбой“ представляваща   имот  №007009 по  плана за  земеразделяне на при граници: полски път, нива № 007010, пасище, мера и нива №007008;

8.   Нива с площ  1.849 дка,  четвърта категория,  в  местността   „Бостанлък“ представляваща   имот  №001014 по    плана  за   земеразделяне   на землището, при граници: нива №001015,001013,001010,001012, полски път и полски път.

9.   Нива на площ 3.420 дка, четвърта категория в местността  „При моста“, представляваща   имот  №09006   по    плана  за   земеразделяне   на землището на село Х.К., община Велики Преслав, ЕКАТТЕ -78210, при граници: нива №09007 овощна градина, полски път и канал;

10. Нива от 15.925 дка. четвърта категория, местността „Х.К.“, имот №11008 по плана за земеразделянето на село Х.К. община Велики Преслав, при граници: нива №11009, полски път, полски път и землищна граница;

На 29.09.2017г. първият ответник И.П.И. сключил Договор за наем на недвижими имоти с вторият ответник  Земеделски производител И.С.Х. /негова майка/, за девет на брой  от посочените недвижими имоти, както следва:

1.   Нива с площ от 8.232 дка, 4 категория,местност „До Камчия“, съставляваща имот №015007, по плана на село Х.К., община Велики Преслав при граници:имот №015008, имот №015006,и имот № 000067-полски път;

2.   Нива от 9.709 дка, в местността „Караач“, трета категория, съставляваща имот № 018019 по плана за земеразделяне на землището на село Х.К.. община Велики Преслав, при граници: имот № 018018, на Беню Кост Бенев. землищна граница, имот № 018020. на Г.Д.Г., и полски път;

3.   Нива на площ 3 дка, четвърта категория, в местността „Янаклък“, представляващ Имот №019005 по плана за земеразделяне на землището при граници: водоем, имот № 019007. 019004. полски път, полски път и имот № 019006;

4.   Нива представляваща Имот № 015035, с площ 6.681 дка., четвърта категория в местността „До Камчия“ в землището на село Х.К., с ЕККАТЕ 78210 община Велики Преслав при граници: имот №015036, имот №015022. имот №015002- полски път;

5.   Нива с площ 4.611 дка. четвърта категория, находяща се в местността „Янаклък", представляваща имот №019007. по плана за земеразделяне на землището на село Х.К., община Велики Преслав, при граници: имот №019004, имот №019005. водоем, имот №019006, полски път и имот №019008;

6.   Нива от площ 3.304 дка, четвърта категория, в местността „Разбой“ представляваща   имот  №007009 по    плана  за   земеразделяне   на землището, при граници: полски път, нива № 007010, пасище, мера и нива №007008;

7.   Нива с площ 1.849 дка, четвърта   категория, в местността „Бостанлък“ представляваща   имот  №001014 по    плана  за   земеразделяне   на землището, при граници: нива №001015,001013,001010,001012, полски път и полски път.

8.   Нива на площ 3.420 дка, четвърта категория в местността „При моста“, представляваща   имот  №09006   по    плана  за   земеразделяне   на землището на село Х.К., община Велики Преслав, ЕКАТТЕ -78210, при граници: нива №09007 овощна градина, полски път и канал;

9.     Нива от 15.925 дка. четвърта категория, местността „Х.К.“, имот №11008 по плана за земеразделянето на село Х.К. община Велики Преслав, при граници: нива №11009, полски път, полски път и землищна граница.

Подписите положени в  договора били удостоверени от нотариус №661 от НК, с район на действие РС-В.Преслав на 29.09.2017г., рег.№1053, том.1, №200. Договорът бил вписан под №7 от 09.01.2018г. в Службата по вписванията при РС-В.Преслав.

Срокът на договора е определен за 6 години. Посочената наемна цена за една година е 20 лв./на декар, за първите 3 години и 25 лв./на декар за следващите 3 години. На 09.01.2018 г. ищцата узнала това обстоятелство и на 11.01.2018г.  връчила на И.С.Х. изявление за разваляне на този договор за наем. На 25.01.2018г. с нотариален акт за дарение вх.рег.№288, акт №21,том 2, дело 216 от 25.01.2018г. И.П. дарил на двете ни деца П. И.И. и И.И.И. собствената си идеална част от посочените 10 на брой недвижими имоти, като си запазил пожизнено правото на ползване.

По делото е назначена съдебно-техническа експертиза и изслушано заключение и нея, като вещото лице по същество посочва, че средно претеглена стойност на рентата на процесните имоти, за 1 декар, за календарна година, възлиза на 30,25 лв. за 4-та категория и 30,60 лв. на 3-та категория. Посочва още, че в района на  Велики Преслав и на с. Х.К., цената е по-ниска от 30 лв. Съдът не намира основание да не кредитира приетата експертиза, с която по същество се съгласяват и страните.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и на разпоредбите на закона, съдът намира за установени следните правни изводи:

В началото, съдът намира за основателно да отбележи, че исковете са допустими. Направеното възражение за частична недопустимост, според настоящият състав на съда е неоснователно, поради това, че исковете с посоченото правно основание са предявени за прогласяване за нищожен на посочения договор за наем в неговата цялост, независимо, че се касае за собственик на 1/2 ид. части от недвижимите имоти.

1. По предявеният главен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3-то от ЗЗД, от Р.С.Д. с ЕГН ********** срещу И.П.И. с ЕГН ********** и Земеделски производител И.С.Х. с ЕГН **********, с който ищецът моли сключеният на 29.09.2017г. Договор за наем на недвижими имоти между И.П.  И. с ЕГН ********** и ЗП И.С.Х. с ЕГН ********** да бъде признат за нищожен, поради накърняване на добрите нрави, съдът намира същия за неоснователен.

Практиката и доктрината безалтернативно приемат, че добрите нрави са  неписани  общовалидни  морални норми,  които съществуват като общи 

принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките.   

Настоящият съдебен състав, споделя мнението изразено в Решение №24/09.02.2016 по дело №2419/2015 на ВКС, ГК, III г.о., по реда на чл.290 и сл. от ГПК. „В решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр.д. № 753/1999 г. на Пето Г.О. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД. В това решение липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето/чл.9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното по реда на чл.290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 по описа за 2008 г. на І Г.О. на ВКС. Според това решение съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен. В обобщение, само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева.“

От посоченото следва, че в настоящия случай договореният наем на цена от 20,00 лева, при евентуална цена за 1 декар, за календарна година: 30,25 лв. за 4-та категория и 30,60 лв. на 3-та категория, предвид приетата експертиза, която не е в пъти, а е около 1/3 пъти под тази стойност на наема не води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави. Допълнителен аргумент към това е посочването в експертизата, че в района на  Велики Преслав и на с. Х.К., цената е по-ниска от 30,00 лева.  Всички останали съображения и доказателства на страните, съдът намира за неотносими към спора по същество.

2. По предявения евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.2-ро от ЗЗД от Р.С.Д. с ЕГН ********** срещу И.П.И. с ЕГН ********** и Земеделски производител И.С.Х. с ЕГН **********, с който ищецът моли сключеният на 29.09.2017г. Договор за наем на недвижими имоти между И.П.  И. с ЕГН ********** и ЗП И.С.Х. с ЕГН ********** да бъде признат за нищожен, поради заобикаляне на закона, съдът намира исковата претенция за частично основателна.

Безспорно практиката и доктрината, приема, че договор за наем, сключен за срок по-дълъг от 10 години се счита сключен за десет години, респективно за три, ако е от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление. Отдаването под наем на една вещ за срок, по-дълъг от три години, представлява действие на разпореждане, което не може да бъде извършено без съгласието на всички съсобственици на вещта. Нормата на чл.229, ал.3, във вр. с ал.1 от ЗЗД, според която сключеният в нарушение на чл.229, ал.2 от ЗЗД наемен договор се конвертира от дългосрочен в такъв за минималния определен в закона тригодишен срок е повелителна.

Последиците от извършването на такова действие е частична недействителност на договора. Нищожна е само частта за срока, която се заменя с нормата на чл. 229 от ЗЗД. Във връзка с чл.26, ал.4 от ЗЗД - Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части.

Ето защо, процесният договор следва да бъде признат за нищожен, поради заобикаляне на закона, в частта му за клаузата за срок определен над максималния посочен в закона.

Относно разноските.

Относно исканията  за разноски, съдът намира, че са своевременно предявени.

Предвид изхода на спора, исканията на страните и представените доказателства за извършените от тях разноски съдът намира, че следва да присъди на ищеца разноските, съобразно уважената част от исковете.

На основание чл. 78, ал. 3 ГПК и направеното от ответниците искане, ищецът следва да бъде осъден да заплати разноски на всеки един от тях за отхвърлената част от исковете.

По изложените съображения, съдът

Р    Е    Ш    И :

         Отхвърля предявеният главен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3-то от ЗЗД от Р.С.Д. с ЕГН ********** срещу И.П.И. с ЕГН ********** и Земеделски производител И.С.Х. с ЕГН **********, за обявяване за нищожен на сключения на 29.09.2017г. Договор за наем на недвижими имоти между И.П.  И. с ЕГН ********** и ЗП И.С.Х. с ЕГН **********, като подписите положени в  договора са удостоверени от нотариус №661 от НК, с район на действие РС-В.Преслав на 29.09.2017г., рег.№1053, том.1, №200, вписан под №7 от 09.01.2018г. в Службата по вписванията при РС-В.Преслав, поради накърняване на добрите нрави.

Обявява за нищожен сключения на 29.09.2017г. Договор за наем на недвижими имоти между И.П.  И. с ЕГН ********** и ЗП И.С.Х. с ЕГН **********, като подписите положени в  договора са удостоверени от нотариус №661 от НК, с район на действие РС-В.Преслав на 29.09.2017г., рег.№1053, том.1, №200, вписан под №7 от 09.01.2018г. в Службата по вписванията при РС-В.Преслав, като сключен при условията на чл.26, ал.1, предл.2-ро от ЗЗД при заобикаляне на закона в частта му за срока, като постановява, че договорът има сила за три години на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД.

         ОСЪЖДА И.П.  И. с ЕГН ********** и И.С.Х. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на Р.С.Д. с ЕГН **********, направените по делото разноски съразмерно с уважената част от исковете в размер на 338,23 лв. на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.

ОСЪЖДА Р.С.Д. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на И.П.  И. с ЕГН **********, направените по делото разноски съразмерно с уважената част от исковете в размер на 300,00 лв.на основание чл. 78, ал.3 от ГПК.

ОСЪЖДА Р.С.Д. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на И.С.Х. с ЕГН **********, направените по делото разноски съразмерно с уважената част от исковете в размер на 300,00 лв. на основание чл. 78, ал.3 от ГПК.

Решението може да бъде обжалвано пред ОС - Шумен в двуседмичен срок от получаването му от страните.

 

РАЙОНЕН   СЪДИЯ: