Р Е Ш Е Н И Е

157/18.2.2019г. , гр. Шумен

Шуменският районен съд, в открито заседание, на двадесет и трети януари две хиляди и деветнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: Л. Григорова

при секретаря Д. Х., като разгледа докладваното от съдията гр. д.№2780 по описа за 2018 г. на ШРС, за да се произнесе, съобрази следното:

Предявени са обективно и субективно съединени осъдителни искове, с правно основание чл.108 от ЗС.

В исковата си молба до съда ищците Г.Й.Г., ЕГН ********** и П.Р.Г., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв. Г.Г. от ШАК, излагат, че като съпрузи са собственици на ½ ид.ч. от поземлени имоти- ниви, находящи се в землището на с. З., общ. Хитрино, обл. Шумен, както следва: имот с № 30421.4.6, с площ 11.607 дка, имот с № 30421.31.104, с площ 2,228 дка, имот с № 30421.21.20, с площ 13.898 дка и имот с № 30421.3.12, с площ 14.046 дка. Твърди се в молбата, че при извършване на справка в имотния регистър, ищците установили, че Ю.И.Б. от с. З., притежаващ 1/8 ид.ч. от горепосочените имоти, е предоставил имотите за ползване на ответника Е.И.Х., ЕГН **********, с адрес: ***. Ползването е предоставено по силата на сключен на 21.03.2016 г. договор за аренда, за срок от 30 години. Ищецът оспорва договора, сключен от съсобственика с ответника, излагайки правни доводи и съображения. Ищците били уведомили ответника, че не приемат договора за аренда, като отправили предупреждение към него да не заявява собствените на ищците ½ ид.ч. от земите за обработка през стопанската 2018-2019 г. В отговор, ответникът, без да оспорва правото на собственост на ищците, отказвал да приеме, че договорът за аренда, по който е арендатор е непротивопоставим на ищците, като заявил намерението си да ползва имотите до изтичане на 30 годишния срок на арендния договор. Ето защо за ищците се пораждал правен интерес от защита правото им на собственост, поради което молят съда да постанови решение, по силата на което да се осъди ответникът да им предаде владението върху 1/2 ид. част от поземлени имоти, находящи се в землището на с.З., община Хитрино, област Шумен, както следва: имот с № 30421.4.6, с площ 11.607 дка, имот с № 30421.31.104, с площ 2,228 дка, имот с № 30421.21.20, с площ 13.898 дка и имот с № 30421.3.12, с площ 14.046 дка. Претендират и разноски.

В законния едномесечен срок, предвиден в разпоредбата на чл.131 от ГПК, ответникът представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на исковете, сочейки правни и фактически доводи и възражения.

От събраните по делото доказателства и становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, се установи следното от фактическа и правна страна:

За успешното провеждане на иска по чл.108 от ЗС е необходимо наличието, в кумулативна даденост, на следните предпоставки: ищецът да е собственик на имота; имотът да се намира във владение на ответника и последният да го държи без правно основание.

Не се спори между страните, а се установява и от приложените по делото писмени доказателства, че ищците, в режим на СИО, притежават собствеността върху ½ ид.ч. от поземлени имоти- ниви, находящи се в землището на с. З., общ. Хитрино, обл. Шумен, както следва: имот с № 30421.4.6, с площ 11.607 дка, имот с № 30421.31.104, с площ 2,228 дка, имот с № 30421.21.20, с площ 13.898 дка и имот с № 30421.3.12, с площ 14.046 дка. Собствеността върху сочената идеална част от имотите, е придобита въз основа на две прехвърлителни сделки- дарение и покупко-продажба, изповядани на 13.06.2018 г. Не се спори, че преди сключване на сделките, от които ищците черпят правата си на съсобственици на имотите, а именно на 21.03.2016 г. друг съсобственик, притежаващ 1/8 ид.ч. от имотите, е сключил с ответника договор за аренда, с предмет процесните земи, който договор е надлежно вписан в Служба по вписвания, гр. Шумен на същата дата. Договорът е сключен за 30 стопански години, считано от 01.10.2015 г. до 01.10.2045 г. Два месеца след придобиване на собствеността, ищците, чрез нотариална покана, са уведомили ответника за правата си като собственици, като са му отправили предупреждение да не заявява собствената им ½ ид.ч. от земите за обработка през стопанската 2018-2019 г. Ответникът е дал отговор на ищците, като е заявил правата си на арендатор по договора. Сочените факти и обстоятелства са безспорни между страните.

От така изнесената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Право на собственост според разпоредбата на чл.77 от ЗС, се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. В разглеждания казус безспорно се установи, че ищците, в режим на СИО, са съсобственици на ½ ид.ч. от гореописаните поземлени имоти. Безспорно се установи, че ответникът, по силата на сключен с друг съсобственик, притежаващ 1/8 ид.ч. от имотите, валиден договор за аренда ползва и обработва имотите. Няма спор, че разглежданият договор за аренда е сключен по време на действие на старата редакция на текста на чл.3 от ЗАЗ, при която нямаше изискване договорите за аренда да се сключват със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Безспорно съгласно ЗНА приложение следва да намери материалната норма, действаща към датата на сключване на договора, т.е. в случая следва да се приеме, че процесният договор, сключен със съсобственик, който притежава по- малко от 50% ид.ч. от имотите отговаря на изискванията на закона, действащ към датата на сключването му.
 В случая основният спор е противопоставим ли е този договор на ищците, които са придобили ½ ид. ч. от имотите след датата на сключване на договора. Съгласно текста на нормата на чл. 3, ал.1 (Изм. - ДВ, бр. 61 от 2016 г., в сила от 5.08.2016 г.), договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие - чл.3, ал.1 ЗАЗ, като трите изисквания са от различен порядък и неспазването им има различни правни последици. Писмената форма с нотариална заверка е условие за действителност на арендния договор - неспазването на предписаната форма обуславя нищожността му на основание чл.26,ал.2 ЗЗД. На вписване подлежи всеки аренден договор по чл.1, ал.3, независимо дали негов обект е земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Невписването в службите по вписванията не прави арендния договор недействителен, вписването не е елемент от фактическия състав на този договор и няма конститутивно действие. Този извод следва от разпоредбата на чл.17, ал.2, изр.второ от закона - „ако договорът не е бил вписан, той има сила…“. Вписването на договора за аренда има оповестително- защитно действие, като прави правото на арендатора да ползва земята противопоставимо на последващ приобретател- чл.17, ал.2, изр. първо, както и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот- чл.17, ал.5 и ал.6 от ЗАЗ. Смисълът на вписването е обусловено от необходимостта да бъде осигурена публичност и противопоставимост. Договорът за аренда е траен договор с установен законов минимален срок пет стопански години с цел оптималното използване на земеделска земя, предвид особеното ѝ предназначение /ТР№2/2015 г. на ОСГТК на ВКС/. По делото безспорно се установи, че съобразно изискванията на закона, разглежданият договор е надлежно вписан в съответната служба по вписвания, като вписването е извършено повече от две години от датата, на която ищците са придобили собствеността върху идеални части от имотите. Ето защо приема, че в случая, ищците като приобретатели на имотите, преди сключване на сделките, с които са придобили собствеността върху имотите, са имали възможността да се уведомят за наличието на вписан договор за аренда, както и за условията при които е сключена тази, ограничаваща собствеността сделка. Действително съдебната практика, още при действието на старата редакция на текста на чл.3 от ЗАЗ, приема, че  когато договорът за аренда е сключен със съсобственик с по- малко от 50% идеални части от земеделския имот, той е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо. Но тази практика, включително и конкретно посочените от ищците съдебни решения, се отнася до случаи, при които не е налице последващо прехвърляне собствеността върху арендуваните имоти от някои от съсобствениците, респ. придобиването на имота е вписано преди последващо вписване продължаване срока на договор за аренда. На следващо място, както е посочено по- горе, ищците са придобили собствеността върху арендуваните имоти повече от две години след вписване на договора за аренда и в хода на делото не наведоха твърдения, че техните праводатели са оспорили договора, т.е. че са отправили някакви възражения срещу арендатора. Не са ангажирани и доказателства в тази насока. Нещо повече, ищците не оспориха твърденията на насрещната страна, че техните праводатели са получавали припадащите им се арендни плащания от ответника до датата, на която ищците са придобили собствеността. Тези действия по приемане на плащанията по договора от останалите съсобственици, според цитираната от ищците съдебна практика, съставлява действие по мълчаливо приемане на договора, с което действие ищците като правоприемници, следва да се съобразят /арг.от разпоредбата на чл.17 от ЗАЗ/. Подобни възражения се излагат едва в представените по делото писмени бележки по съществото на правния спор, т.е. без да има възможност да бъдат обсъдени от насрещната страна. С оглед на гореизложеното съдът приема, че ищците са собственици на спорните имоти, но ответникът държи и ползва същите на годно правно основание- валидно сключен и надлежно вписан договор за аренда. Ето защо исковете в частта за предаване владението върху имотите следва да бъдат отхвърлени.  

На основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответника следва да се присъдят извършените по делото разноски съразмерно отхвърлените искове, в размер на 600.00 лева.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Е.И.Х., ЕГН **********, с адрес: ***, че Г.Й.Г., ЕГН ********** и П.Р.Г., ЕГН **********,***, са собственици, в режим на СИО, на 1/2 ид. част от поземлени имоти, находящи се в землището на с. З., община Хитрино, област Шумен, както следва: имот с № 30421.4.6, с площ 11.607 дка, имот с № 30421.31.104, с площ 2,228 дка, имот с № 30421.21.20, с площ 13.898 дка и имот с № 30421.3.12, с площ 14.046 дка.

ОТХВЪРЛЯ предявения от Г.Й.Г., ЕГН ********** и П.Р.Г., ЕГН **********,***, срещу Е.И.Х., ЕГН **********, с адрес: ***, иск по чл.108, в частта относно искането за предаване владението върху 1/2 ид. част от поземлени имоти, находящи се в землището на с. З., община Хитрино, област Шумен, както следва: имот с № 30421.4.6, с площ 11.607 дка, имот с № 30421.31.104, с площ 2,228 дка, имот с № 30421.21.20, с площ 13.898 дка и имот с № 30421.3.12, с площ 14.046 дка.

ОСЪЖДА Г.Й.Г., ЕГН ********** и П.Р.Г., ЕГН **********,***, да заплатят на Е.И.Х., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 600, 00 лева /шестстотин лева/, представляваща извършените по делото разноски, съразмерно отхвърлената част от исковете.

Решението може да се обжалва пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: