Р Е Ш Е Н И Е
475/20.5.2019г.
Шуменският районен съд, в открито
заседание, на двадесет и четвърти април две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Л. Григорова
при секретаря Д. Х., като разгледа докладваното от районния съдия гр. д.№3330 по описа за
2018 година на ШРС, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени са обективно
съединени осъдителни искове, с правно основание чл.51 от ТЗ и чл.92 от ЗЗД.
В исковата си молба
до съда ищецът – „С.А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. Шумен, обл. Шумен, ул. „***, представлявано от С.Е.А.,
излага, че има за основна дейност посредничество при
сделки с недвижими имоти. По обява за продажба на имот, публикувана в интернет
пространството от ответника Г.Л.Д., ЕГН **********,***, представител на дружеството се свързал с последния с предложение за
сключване на договор с цел посредничество от страна на дружеството при
продажбата на имота. Първоначално ответникът отказал, но в последствие, при
следващ опит на служител на агенцията, същият се съгласил и страните сключили
ексклузивен договор за посредничество за продажба на имот, находящ се в гр.
Ш*, ап.60, от който ответникът притежавал
5/6 ид.ч. По силата на този договор страните се уговорили ищецът да съдейства
на ответника при продажбата на имота, като рекламира същия, извършва огледи с
евентуални купувачи и др., въобще да извършва съдействие до окончателното
реализиране на продажбата. По изрична уговорка между страните, ответникът
предоставил на ищеца ексклузивни права при продажбата на имота, като поел
задължението при всички обстоятелства на продажба, сделката да се извърши с
посредничеството на ищеца. Уговорено било възнаграждение за посредничество, в
размер на 2% от продажната цена, но не по-малко от 1000.00 лева, което било дължимо
дори и в случай на продажба на имота, без знанието и съдействието на ищеца. Продажната
цена първоначално била 60 000 лева, като в последствие била намалена по
искане на ответника на 57 000 лева. Сочи се в молбата, че към датата на
сключване на договора, ответникът не бил предоставил ключове за жилището на
ищеца, като такива били дадени около две седмици след сключване на договора.
Ищецът започнал да рекламира имота, пуснал обяви в различни сайтове, поставил и
рекламен транспарант в продавания имот, като водел на огледи и евентуални
купувачи. При един от огледите представител на дружеството установил, че не
може да отключи жилището и от съседи разбрал, че имотът е продаден. След
справка в имотния регистър, ищецът разбрал, че имотът е продаден. Потърсил
ответника, който му обяснил, че е продал имота, без да посочва с кой посредник
е осъществил сделката. Ищецът признава, че продажбата е извършена без
съдействието на дружеството. Съобразно договореното, въпреки че сделката е
извършена без посредничеството на ищеца, ответникът дължал уговореното
възнаграждение, което ответникът отказвал да заплати. На следващо място,
страните били уговорили и неустойка в размер на 5% от продажната цена в случай,
че ответникът продаде имота без участието на ищеца. Поради изложеното моли съда
да постанови решение, по силата на което да бъде осъден
ответникът да му заплати сумата от 1000.00
лева, представляваща неплатено възнаграждение по т. 4.6/2/ от сключения между
страните Ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
20.08.2018 г., както и сумата 1 500.00 лева, представляваща уговорена
между страните в същия договор компесаторна неустойка /т. 8 от договора/.
Ищецът претендира и обезщетение за забава, в размер на законната лихва върху
главните задължения, считано от датата на предявяване на исковете до
окончателното плащане, както и присъждане на извършените по делото разноски.
В законния
едномесечен срок, предвиден в разпоредбата на чл.131 от ГПК, ответникът,
представя писмен отговор, в който заявява, че счита исковете за неоснователни и
недоказани, излагайки правни и фактически доводи и възражения.
От събраните по
делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, се установи
следното от фактическа страна:
Няма
спор между страните, а се установява и от приетите по делото писмени
доказателства, че предмета на дейност на ищцовото дружество включва посредничество
при сделки с недвижими имоти. Прието е за безспорно между страните, че на 20.08.2018
г. страните са сключили договор за посредничество, именуван „Ексклузивен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот“, по силата на който
ищецът поел основно задължение да осъществява посредничество на ответника при
продажбата на собствения му недвижим имот, представляващ апартамент № 60, находящ
се в гр. Ш*. Не се спори, а се установява
и от приетия по делото частно заверен препис от Договор за посредничество
/стр.4, 5 от делото/, че основното насрещно задължение на ответника е да заплати
на ищеца възнаграждение, в размер на 2 % от договорената продажна цена, но не
по-малко от 1 000.00 лева. Няма спор, че гореописаният имот, на 17.09.2018
г., е продаден от ответника и другия съсобственик на трето лице, която сделка е
оформена с НА за покупко- продажба на недвижим имот №91, том II, рег. №6956, дело №236 от 2018 г. Последното се
установява и от приложения по делото частно заверен препис от НА за покупко-
продажба на недвижим имот №91, том II, рег. №6956,
дело №236 от 2018 г. на нотариус Г.А., с рег. № 715 на НК. Безспорен е и
фактът, че сделката не е осъществена с посредничеството и съдействието на
ищцовото дружество. Видно от текста на процесния договор за посредничество,
страните са уговорили продажна цена на имота в размер на 60 000 лева и
възнаграждение за ищеца в размер 2% от продажната цена, но не по- малко от
1000.00 лева. Съгласно т.4.7 от договора
възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на съответните
страни по сделката и както и след прекратяване на договора, ако продавачът
продаде имота на представен от ищеца купувач или на свързано с него лице или
продаде имота на трето лице, независимо дали е ползвало или не посредничеството
на друго лице- посредник. В т.4.8 от договора е пояснено, че възнаграждението е
дължимо поради самия факт на свързването на страните по сделката, което е
предмет на дейност на изпълнителя. От събраните гласни доказателства,
показанията на свидетелите К.З. и Х.Х., служители при ищеца, се установи, че
представител на ищеца е потърсил ответника с предложение за сключване на
договор за посредничество, като информация за продажбата на имота е придобита
от ищеца от обяви в сайтове за покупко- продажба на имоти. От същите
доказателства, се установи, че ключ за имота, за извършване на огледи от
евентуални купувачи, е предоставен на представител на агенцията около две-три
седмици след сключване на договора. Свидетелите заявиха, че след сключване на
договора агенцията започнала да рекламира имота, като публикувала обяви в различни
сайтове за продажба и поставила рекламен транспарант на външната фасада на
имота. По делото са представени и копия от обяви, публикувани в сайт „Imot.bg“, от които е видно, че след сключване
на прехвърлителната сделка от ответника, на 10.10.2018 г., е имало публикувана
обява за продажбата на имот с описание като процесния. От представените от
ищеца частно заверени преписи от част от регистър на предложените имоти, се
установи, че от датата на сключване на договора за посредничество до датата на
продажбата на имота и по-конкретно в периода от 05.09.2018 г. до 11.09.2018 г.,
ищецът е осигурил огледи на четирима евентуални купувачи на имота.
От
така изнесената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
В
търговско правен смисъл посредничеството е дейност по свързване на две лица с
цел сключване между тях на сделка, като търговският посредник не участва в
сключването на сделките и принципно действа в интерес и на двете страни по правоотношението.
Според правната доктрина договорът за търговско посредничество може да се
сключи както с едната, така и с двете страни по сделката. Посредническият
договор дефинитивно е неформален, консенсуален, двустранен и възмезден. Няма
пречка този договор да бъде оформен и в писмена форма преди, по време или след
сключването на основния договор. Основно задължение на посредника е да свърже
доверителя с друго лице /евентуално друг доверител/, т.е. основното задължение
за посредника е за резултат, а не за поведение. В съдържанието на това
задължение принципно не влиза участие на посредника в преговорите /в
подготовката и сключването на сделката/. Основното насрещно задължение на
доверителя е да плати възнаграждение на посредника, като разпоредбата на чл.51,
изр. първо от ТЗ предвижда, че възнаграждението се дължи от едната или двете
страни съобразно уговорката им. Ако не е уговорен размер на възнаграждението на
посредника се дължи обичайното възнаграждение за този вид дейност /чл.51, изр.
второ от ТЗ/, като възнаграждението възниква и става изискуемо от момента на
сключване на сделката. Възнаграждение се дължи от едната или двете страни по
сделката дори и когато тя е сключена след прекратяване на посредническия
договор /оттегляне на заявката/, ако се установи, че посредникът е свързал
страните и те са сключили същата по предмет и условия сделка, за която е
извършено посредничество. Възнаграждението се дължи дори, когато свързаните от
посредника лица са внесли някакви промени в сключената между тях сделка. В
настоящия случай безспорно се установи както от събраните писмени доказателства,
така и от събраните гласни доказателства, че ищецът не е свързал страните по
прехвърлителната сделка, т.е. не е съдействал за сключване на договора за
покупко- продажба, каквото безспорно съобразно легалната дефиниция и процесния
договор за посредничество е негово основно задължение, обуславящо правото му да
получи възнаграждение за посредничество. За да обоснове правото си да получи
възнаграждение, въпреки признанието, че не е свързал страните по сделката, ищецът
се позовава на уговорка между страните, обективирана в т.4.7 от договора,
цитирана по- горе. Но тълкувайки смислово и систематично тази клауза от
посредническия договор, съдът стига до
извода, че правото на възнаграждение на ищеца, в качеството му на посредник,
възниква след изпълнение на основното му задължение да свърже страните по
предвидената прехвърлителна сделка, какъвто е и смисълът на всеки един договор
за посредничество. В текстовете на т.1 и т.4.8 от договора ясно е предвидено
кога възниква правото на ищеца, действащ като търговски посредник, да получи
възнаграждение за извършеното посредничество /„възнаграждението е дължимо
поради самия факт на свързването на страните по сделката, което е предмета на
дейност на Изпълнителя“- т.4.8 от договора/. Съдът не споделя съжденията на
ищцовото дружество, че страните изрично са предвидили, че възнаграждение за
посредничество се дължи и в случай, че сделката, предмет на договора за
посредничество, се сключи и без съдействието на посредника, т.е без изпълнение
на основното му задължение да свърже страните по сделката. Тази логика
противоречи и на основни принципи на договорното право, в частност на
принципите, отнасящи се за двустранните каузални сделки, при които насрещните
права и задължения са във взаимна връзка, т.е. изпълнение на задължението на
едната страна е основание /кауза/ за възникване на задължението на другата
страна. Ако би се предположило, че за ищеца възниква право на възнаграждение в
пълен размер и в случай на неизпълнение на основното му задължение за свързване
на страните по сделката, предмет на договора за посредничество, би се стигнало
до случай на неоснователно разместване на блага, което безспорно облигационното
право не позволява. Ето защо и доколкото няма спор, че договорът за покупко-
продажба е сключен от ответника без посредничеството и съдействието на ищцовото
дружество, съдът заключава, че искът на последното за заплащане на
възнаграждение е неоснователен и следва да се отхвърли.
По отношение на претенцията за
неустойка, за да се произнесе съобрази следното: Съгласно разпоредбата на чл.92
от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. От
текста на цитираната разпоредба следва, че неустойката е определена имуществена
ценност, най- често парична сума, която длъжникът се задължава да престира на
своя кредитор в случай на виновно, от негова страна, неизпълнение на поето с
договора задължение. Фактическият състав на неустойката съдържа изрична, валидна
неустоична клауза, неизпълнение и вина, като тук вината се презюмира оборимо.
Неустойката се дължи в уговорения размер без оглед на конкретните вреди, ако са
настъпили такива, т.е. при неустойката следва да бъде доказан фактът на
неизпълнение на задължението. В разглеждания казус, в т.8 от договора е
предвидено, че в случай на неплащане на уговореното възнаграждение на
изпълнителя, възложителя дължи освен предвиденото възнаграждение и неустойка в
размер на 5% от продажната цена. Предвид изнесените по- горе аргументи, съдът
стига до извода, че поради факта, че не е възникнало правото на ищеца да получи
възнаграждение за посредничество не е налице и неизпълнение на задължение за
заплащане на възнаграждение от страна на ответника. Неустойка се дължи само ако
са налице условията и онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена, в
който смисъл е и постоянната практика на ВКС. От друга страна, в случая е
предвидена компесаторна неустойка /5% върху продажната цена/ за вреди,
настъпили в следствие на забавено изпълнение, което също е недопустимо. На
следващо място така уговорена клаузата за неустойка е нищожна, поради
противоречие с добрите нрави. Неустойката е винаги проявление на принципа на
автономия на волята в частното право /чл.9 от ЗЗД/. Автономията на волята
означава предвидена от законодателя възможност на страните свободно да
определят съдържанието на договора, в това число и на неустойката, като се
съобразяват с повелителните разпоредби на закона и добрите нрави. Добрите нрави
са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието със
закона. Добрите нрави са критерии и норми на поведение, които се установяват в
обществото, поради това, че значителна част от хората, според вътрешното си
убеждение, ги приемат и се съобразяват с тях. Те не са писани, систематизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им, при риск за присъждане на неустойка, съдът следи служебно /Тълкувателно
решение №1 от 15.06.2010 на ВКС по тълк. дело №1/2009 г. на ОСТК/. В цитираното
тълкувателно решение се приема, че нищожна, поради накърняване на добрите нрави
е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна
и санкционна функции, като преценката за нищожност следва да се прави за всеки
конкретен случай при сключване на договора. В мотивите на същия съдебен акт са
изброени примерно някои от критериите, въз основа на които следва да се
извършва тази преценка, а именно: естеството на задълженията, изпълнението на
които се обезпечава с неустойка, обезпечено ли изпълнението на задължението с
други правни способи, вид на уговорената неустойка, вид на неизпълненото
задължение- съществено или незначителна част, съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението на задължението вреди. В
разглеждания казус, не е спорно, че е предвидена компесаторна неустойка, в
размер на 5% от продажната цена, дължима наравно с комисиона за посредничество,
равняващ се на 2% от продажната цена. Така уговорената неустойка, на основание
чл.26, ал.1, предл. трето, нарушаване на добрите нрави, съдът приема за нищожна,
поради необосновано висок размер /същата значително надвишава по размер цената
на уговорената услуга, която кредиторът от своя страна следва да престира/.
Соченото води до значително неравновесие между правата и задълженията на възложителя
и изпълнителя по договора. В случая неустойката е извън присъщите ѝ
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, тъй като не обезщетява
някаква претърпяна загуба и пропусната полза, а води единствено до
неоснователно разместване на блага. Съобразявайки размера на неустойката с
размера на главното задължение, съдът стига до извода, че така договорената
компесаторна неустойка позволява на посредника да реализира значителен приход,
без последният да полага допълнително каквито и да било усилия за изпълнение на
насрещното си задължение. Ето защо стига до извода, че неустойката не цели да
задоволи имуществения интерес на кредитора, обезщетявайки го за вредите при
неточно изпълнение от длъжника, а да го обогати неоснователно. Поради
изложеното заключава, че и този иск е изцяло неоснователен и недоказан и следва
да се отхвърли.
На
основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответника следва да се присъдят направените от
него деловодни разноски съразмерно с отхвърлената част от исковете, в размер на
300.00 лв.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „С.А.“
ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Шумен, обл. Шумен, ул. „***,
представлявано от С.Е.А., срещу Г.Л.Д., ЕГН **********,***, обективно съединени осъдителни искове, с правно основание чл.51 от ТЗ и
чл.92 от ЗЗД, за заплащане на сума от 1000.00
лева /хиляда лева/, представляваща неплатено
възнаграждение по т. 4.6/2/ от сключения между страните Ексклузивен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 20.08.2018 г., както и сумата
1 500.00 лева /хиляда и петстотин лева/, представляваща
уговорена между страните в същия договор компесаторна неустойка /т. 8 от
договора/, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „С.А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление: гр. Шумен, обл. Шумен, ул. „***, представлявано от С.Е.А., ДА ЗАПЛАТИ НА Г.Л.Д., ЕГН **********,***, сумата от 300.00 лева /триста лева/, представляваща извършените по делото
разноски съразмерно отхвърлената част от исковете.
Решението
подлежи на обжалване пред Шуменски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: