Р Е Ш Е Н И
Е
937/17.10.2019г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Районен съд – Шумен, XVI-ти състав, в публично съдебно заседание,
проведено на седемнадесети
септември през две хиляди и деветнадесета година, в следния
състав:
Районен съдия: Мирослав Марков
при секретаря Мария Найдева, като разгледа
докладваното от съдията
гр.дело № 3677 по описа за 2018г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
В производството по настоящото
дело съдът е сезиран с искова молба, от В.Н.В., с ЕГН **********,***, чрез адв. Г.Ф.С., с адрес гр. ***, срещу Й.В.Й. с ЕГН **********, с адрес: ***, с посочено правно основание чл.232, ал.2,
във вр. с чл.228 от ЗЗД, чл.79 от ЗЗД.
В хода на производството,
ищецът е уточнил, че се иска от съда да бъде осъден ответника да заплати сумата
от 7200,00 лева, дължими месечни наеми за периода от 01.11.2015г. до
31.10.2018г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
иска.
Ищецът
обосновава съществуващия за него правен интерес от завеждане на исковата
претенция, навеждайки следните фактически твърдения:
На 01.09.2003 г. между ответника,
като наемател и Р.Н. В., като наемодател е сключен договор за наем за
неопределен срок на недвижим имот, находящ се на втори жилищен етаж, на ул. ***,
в гр. Шумен. Договорената наемна цена първоначално била 90.00 (деветдесет) лв.
месечно. Наемната цена била еднократно предоговорена през 2009 г. в размер на
200,00 (двеста) лв. месечно. Наемодателката живеела в гр. София и до 2009
година посещавала наемателите по няколко пъти в годината и оставала в имота, в
който си нощувала. След 2009 г.
здравословното състояние на Р.Н. В. се влошило, като за нея се грижела дъщеря й
В.Н.В.. Според ищцата, наемните плащания били редовни и сумите за наема били точно
внасяни до 08.05.2014 г. по посочена от наемодателката банкова сметка *** -
съпруга на наемателя. След месец май 2014г. плащанията на наема били преустановени.
За наемодателите било трудно да пътуват до гр.Шумен, като контактите между
страните се осъществявали, чрез трети лица.
На 28.04.2017 г. Р.Н. В., която
била страна по договора за наем, починала. Оставила единствен наследник дъщеря
си В.Н.В.. В исковата молба се сочи, че ищцата, по силата на наследственото
правоприемство се явява кредитор по така възникналото между наемодателя и
наемателя облигационно правоотношение, касателно вземанията, възникнали от
договора за наем от 01.09.2003г. Наследството, като съвкупност от имуществени
права и задължения на наследодателя по силата на закона се прехвърлило на
неговите наследници.
На 22.10.2018 г. на ответника било
отправено уведомление, с което се иска да освободи наетия имот, както и да
плати дължимите наемни вноски.
В
съдебно заседание и в писмено становище по делото, иска съдът да постанови решение, с което да
уважи предявените искове, като основателни и доказани. Твърди, че искът
е доказан както по основание, така и по размер. Сочи, че физическият платец на наемните вноски до 2014
година, е съжителката на наемателя И.И.Е..
Изразява допълнителни становища, които са извън спора по настоящото
производство.
Възражения на ответната страна:
Ответникът, чрез процесуалният си представител счита
подадената искова молба за неоснователна и незаконосъобразна. Оспорва
собствеността върху имота на ищцата и нейната наследодателка. Оспорва договора
за наем като основание и размер. Счита, че облигационното правоотношение не се
предава по наследство.
В писмена защита твърди, че е
установено, че не е ползвал недвижимия имот за периода от време, за който се
претендира заплащане на наем, като апартаментът е бил ползван приживе от самата
наемодателка. Счита, че след смъртта на наследодателката, облигационният договор е прекратен. Също
изразява становища, които са извън спора по настоящото производство.
Двете страни претендират
разноски.
При преценката на доказателствата, съдът е
взел предвид и събрал като относими по делото представените писмени доказателства:
ксерокопия на: договор
за наем от 01.09.2003 г., приложение 1,2 към договор за наем от 01.09.2003 г.,
удостоверение за наследници изх. №УГ01-6632/12.06.2017 г. от Община Столична,
обл. София, движение по сметка за периода от 01.07.2009 г. до 10.08.2010 г. от
Прокредит Банк /България/ АД, извлечение по банкова сметка ***.07.2009 –
10.08.2010 г., извлечение по банкова сметка ***.01.2014 г. – 18.05.2015 г.,
уведомление до Й.Й. от В.В., етапна епикриза на руска В. *** ЕООД; справка от
АВ Служба по вписвания – гр. Шумен изх. рег. №1062, 1063, 1064/07.06.2019 г.
весно с 3 бр. копия на нот. актове по извършена справка за имот с ИД
№83510.660.364.1.2, писмо до Й.Й. ***/10.06.2019 г. ведно със справка за
платени данъци и такси за недвижим имот, находящ се в гр. Шумен, ***,
ксерокопие на съобщение от Община Шумен до И.Х. за Задължения за 2018 г.,
препис на Заповед №18-5857/13.07.2018 г. на АГКК – София.
Съдът
е събрал гласни доказателства, разпити на свидетелите: от страна на ищеца - Д. Й.Й.
и М.Й.Г., както и от страна ответника - В.Й.В.; Е.Х.Г.; Б.М.С..
Настоящият
съдебен състав, след като взе предвид събраните по делото доказателства и
становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установени следните фактически констатации:
На 01.09.2003 г.
между Й.В.Й., като наемател и Р.Н. В., като наемодател е сключен договор за
наем на недвижим имот, находящ се на втори жилищен етаж, на ул. ***, в гр.
Шумен. Договорът бил с неопределен срок и с наемна цена в размер на 90,00 (деветдесет)
лв. месечно.
По делото са
представени извлечения от банковата сметка на Р.Н. В., от която е видно, че са
правени парични преводи /захранване на сметка/ от вносител И.И.Е., на част от
които с посочено основание „наем“, „сума 200,00“, като последният такъв е от
08.05.2014г.
На 28.04.2017 г. Р.Н.
В., починала, като оставила единствен наследник дъщеря си В.Н.В..
От В.Н.В. било
изпратено уведомление до Й.В.Й., което било получено от последния на
22.10.2018г. В същото се посочвало, че по силата на договора за наем от
01.09.2003 г., същият е бил задължен да заплаща месечен наем в размер на 200,00
лева. Тъй като, наемодателят Й. не бил плащам наем от юни 2014г., В. го уведомява, че влиза във владение на имота и
му напомня, че дължи месечни наеми за минал период.
Процесният имот е
апартамент на втори жилищен етаж, на ул. ***, в гр. Шумен, който до 08.08.1995г.
е бил собственост на А.Н.Х.. На посочената дата Х., продава имота на сина си И.Н.Х..
На 22.10.2018г., апартаментът е придобит по давностно владение от В.Н.В.. На
25.03.2019г., в хода на настоящото производство, В. продава имота на М.А.А. и Д.Х.А..
От разпитаните по делото свидетели В.Й.В. и Е.Х.Г. се установява, че И.Н.Х. е
починал през 2000 г. в САЩ, където е живял преимуществено. И.Н.Х. и Р.Н. В. са
били еднокръвни брат и сестра.
След съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства и на разпоредбите на закона, съдът намира за
установени следните правни изводи:
Съдът е
приел на основание чл. 146, ал. 1, т. 2 ГПК, че е предявен осъдителен иск, с
правно основание чл.232, ал.2, във вр. с чл.228 от ЗЗД, чл.79 от ЗЗД, за
плащане на определена цена в размер на 200,00 лв. месечно, за 36 наемни вноски
за периода от 01.11.2015г. до 31.10.2018г, по сключен договор за наем от
01.09.2003г., общо 7200,00 лева, както и искане за присъждане на законна лихва
върху главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното
плащане, от ищец В.Н.В. с ЕГН **********
срещу ответника Й.В.Й. с ЕГН **********.
Според чл.
154, ал. 1 от ГПК, всяка страна е длъжна да установи обстоятелствата, на които
основава своите искания или възражения. Правната квалификация на предявеният
иск е дейност на съда, при която същият се ръководи именно от твърденията на
ищеца и от наведените от него обстоятелства, на които се основава искането. За
да обоснове твърдението си, че между страните са създадени отношения, произтичащи
от договор за наем, ищецът се позовава на представения по делото договор за
наем, сключен в писмена форма. За това, съдът намира за основателно да обсъди
действителността или недействителността по смисъла на чл.26 от ЗЗД на
представеният като основно доказателство по делото, писмен договор за наем
сключен за неопределен срок на 01.09.2003 г. между страните за недвижим имот,
находящ се на втори жилищен етаж, на ул. ***, в гр. Шумен.
Нормите,
уреждащи нищожността на сделките са от императивен характер и за приложението
им, съдът следи служебно. В този смисъл е и постоянната съдебна практика.
Когато страна се позовава на договор, съдът е длъжен да провери неговата
действителност от гледна точна на формалните основания за нищожност. Това следва
от характера на нищожността, за настъпването, на която не е необходимо
изявление на заинтересованата страна, следва също така и от служебното
задължение на съда да съобрази всички доказателства и съответно фактите, които
те установяват и така да постанови решението си по делото.
Настоящият
съдебен състав, формира мнение, че процесният писмен договор за наем сключен за
неопределен срок на 01.09.2003 г. между страните за недвижим имот, находящ се
на втори жилищен етаж, на ул. ***, в гр. Шумен е нищожен.
В началото,
съдът намира за основателно да отбележи, че в хода на производството се
установи, че Р.Н. В. не е била собственик на отдавания под наем имот. Също
така, не бяха представени доказателства, същата да е имала право да
представлява собственика при отдаването под наем на процесният имот. В края на
съдебното следствие процесуалният представител на ищеца, прави несвоевременно искане
за представяне на доказателства относно
упълномощаването от страна на собственика И.Н.Х. на Р.Н. В.. Дори и да се приеме обаче, че е
имало надлежно упълномощаване от страна на собственика И.Н.Х., по делото се
установиха данни, от свидетелските показания по делото, че същият е починал
през 2000г. в САЩ. В този смисъл пълномощието е прекратено на основание чл.41,
ал.1 от ЗЗД, преди датата на сключване на договора за наем. Няма данни по
делото, наследниците на И.Н.Х., да са предоставили възможност Р.Н. В. да ги
представлява по отношение на наследственият им недвижим имот.
Алтернативно
обаче, съдът приема, че ирелевантно за настоящият правен спор е обстоятелството
дали наемодателят Р.Н. В. е собственик на имота, или е притежавала пълномощно
да го управлява. Не е необходимо наемодателят да бъде собственик на имота, за
да може да го отдава под наем. Съдебната практика е приела, че дори и чужд имот
може да се дава под наем. Отдаването под наем е акт на обикновено управление на
имота, с него се учредява облигационна връзка, а не се прехвърля право на
собственост или друго вещно право, и затова наемодател може да бъде и лице,
което не е собственик на вещта. В
тази връзка следва да се отбележи, че договорът е сключен за неопределен срок. Практиката и доктрината безспорно приемат, че договор
за наем, сключен за срок по-дълъг от 10 години се счита сключен за десет
години, респективно за три, ако е от лица, които могат да вършат само действия
по обикновено управление. Отдаването под наем на една вещ за срок, по-дълъг от
три години, представлява действие на разпореждане, което не може да бъде
извършено без съгласието на собственика на вещта. Нормата на чл.229, ал.3, във
вр. с ал.1 от ЗЗД, според която сключеният в нарушение на чл.229, ал.2 от ЗЗД
наемен договор се конвертира от дългосрочен в такъв за минималния определен в
закона тригодишен срок е повелителна. Последиците
от извършването на такова действие е частична недействителност на договора.
Нищожна е само частта за срока, която се заменя с нормата на чл. 229 от ЗЗД.
Във връзка с чл.26, ал.4 от ЗЗД - Нищожността на отделни части не влече
нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила
на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без
недействителните й части.
Ето защо,
процесният писмен договор е нищожен, поради заобикаляне на закона, в частта му
за клаузата за срок определен над максималния посочен в закона, т.е. договорът
има сила до не по-късно от 01.10.2006г., или в най-добрият случай за ищеца до
01.10.2013г. Иначе казано, същият не е бил в сила към периода от 01.11.2015г.
до 31.10.2018г., който е предмет на исковата претенция.
Предвид
гореизложеното, следва да се обсъди и хипотезата, налице ли е неформален
договор за наем между ищец-наемодател, несобственик на имота и
ответник-наемател в периода 01.11.2015г. до 31.10.2018г.
Договорът
за наем е двустранен, възмезден, неформален, консенсуален. Същият се счита за
сключен при постигане на съгласие от страните. В хода на производството не бяха
представени доказателства и не се установи, да е налице съгласие между страните
за неформални възмездни договорни наемни отношения в периода от 01.11.2015г. до
31.10.2018г. Напротив установи се, че към 01.11.2015г. Р.Н. В. или В.Н.В., от
една страна и Й.В.Й., от друга не са поддържали връзка по-между си. На
28.04.2017 г. Р.Н. В., починала, като преди това от 2009г. е била в тежко
здравословно състояние. От разпитаните по делото свидетели от страна на ищеца, не става ясно
дали са налице наемни отношения през този период. Същите преразказват казаното
им от ищцата. По никакъв начин, не се установи съгласие от ответната страна за
наем на процесното жилище. Може да се направи евентуален извод, че ответникът е
бил ползвател на въпросното жилище. Двете страни се явяват несобственици на
имота, които на едно и също основание могат и да го ползват. Ищецът, като такъв ползвател обаче е бил и
наемодател-несобственик на имота за известен период, който не е предмет на
исковата претенция.
Предвид всички изложени съображения исковата претенция се явява неоснователна.
Относно разноските.
Предвид изхода на спора,
исканията на страните и представените доказателства за извършените от тях
разноски съдът намира, че следва да присъди на ответника разноските, съобразно
уважената част от исковете.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ
предявеният иск от В.Н.В., с ЕГН **********,***, чрез адв. Г.Ф.С., с адрес
гр. ***, срещу Й.В.Й. с ЕГН **********, с адрес: *** - с правно основание чл.232, ал.2, във вр. с чл.228 от ЗЗД, чл.79 от ЗЗД, за
плащане на определена цена в размер на 200,00 лв. месечно, за 36 наемни вноски
за периода от 01.11.2015г. до 31.10.2018г, по сключен договор за наем от
01.09.2003г., общо в размер 7200,00
лева, ведно със законна лихва върху
главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
ОСЪЖДА В.Н.В., с
ЕГН **********,***, чрез адв. Г.Ф.С., с адрес гр. *** ДА ЗАПЛАТИ на Й.В.Й. с ЕГН **********, с
адрес: ***, направените по делото разноски съразмерно с уважената част от
исковете в размер на 690,00 лв. на основание чл. 78, ал.3 от ГПК.
Решението
може да бъде обжалвано пред ОС - Шумен в двуседмичен срок от получаването му от
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: